Las Claves #hipotecas

Miguel Ángel Valero

El nuevo año comienza con muchos bancos endureciendo las condiciones para conceder hipotecas: mayores exigencias de vinculación, diferenciales menos competitivos o menor flexibilidad en plazos y comisiones, informan desde Wypo. Sin embargo, esta tendencia no es homogénea en todo el sector. Existen entidades que siguen ofreciendo condiciones atractivas para perfiles bien definidos, aunque no siempre las publicitan de forma directa. 

El candidato a la financiación de la compra de una vivienda debe identificar qué bancos encajan mejor con cada perfil financiero, negociar condiciones personalizadas, y acceder a una hipoteca más ventajosa, adaptada a la situación personal y a sus objetivos incluso en un entorno más exigente.

Porque el mercado hipotecario en España arranca 2026 con un escenario más estable que en ejercicios anteriores, pero también más exigente para los compradores. Tras la normalización de los tipos de interés y la recuperación de la actividad en 2025, este nuevo año estará marcado por un Euribor moderado, una financiación más predecible y unos precios de la vivienda que siguen al alza, aunque a un ritmo más contenido.

La clave para acceder a una buena hipoteca en 2026 no estará tanto en esperar grandes bajadas de tipos, sino en comparar, negociar y elegir la hipoteca que mejor encaje con cada perfil financiero. 

Tras un 2025 de elevada actividad, 2026 se perfila como un año de mayor equilibrio y selección. La financiación se concentrará en compradores con perfiles financieros sólidos, mayor capacidad de ahorro y mejor preparación. En este contexto, comparar hipotecas, negociar condiciones y contar con acompañamiento experto será un factor determinante para acceder a una financiación competitiva.

El Euribor se moverá entre el 2% y el 2,2%

El Euribor a 12 meses, principal referencia de las hipotecas variables, se estabilizó durante 2025 en torno al2%, cerrando el año cerca del 2,3%. Esta evolución aportó previsibilidad a las cuotas hipotecarias, aunque sin generar descensos significativos. De cara a 2026, las previsiones apuntan a un Euribor en un rango moderado de entre el 2% y el 2,2%, sin caídas abruptas. El Banco Central Europeo (BCE) mantiene una política monetaria prudente, enfocada en el control de la inflación, lo que refuerza un escenario de tipos de interés estables, pero lejos de los mínimos históricos.

Según el experto hipotecario Joaquín García, “teniendo en cuenta la esperada subida de las hipotecas fijas, la elección de una hipoteca mixta puede ser la decisión financiera más inteligente. Si bien, es importante conocer bien el perfil del comprador y saber presentarlo de forma correcta a los bancos".

• Hipoteca fija: la opción líder del mercado hipotecario. La hipoteca fija se ha consolidado como la gran protagonista del mercado hipotecario español. Según el INE, más del 60% de las hipotecas firmadas en 2025 fueron a tipo fijo, reflejando la preferencia de los compradores por la estabilidad y la seguridad en la cuota mensual. En plataformas especializadas como Wypo, el tipo medio de las hipotecas fijas se situó en el 1,93% TIN, lo que demuestra que, pese a un entorno de tipos más altos, todavía existen oportunidades competitivas para perfiles bien asesorados. Las previsiones para 2026 indican que la hipoteca fija seguirá siendo la opción mayoritaria, aunque con ligeros ajustes al alza en algunos bancos.
• Hipotecas mixtas: una alternativa a tener en cuenta en 2026. Ante el encarecimiento progresivo de algunas hipotecas fijas, las hipotecas mixtas ganan protagonismo como alternativa interesante para determinados perfiles. Combinan un tramo inicial a tipo fijo con un periodo posterior variable, lo que puede resultar atractivo para compradores con planes de amortización a medio plazo o mayor tolerancia al riesgo. Analizar bien esta opción será clave en un año en el que cada décima de interés marcará la diferencia. Además, es importante saber que cuando se termina el plazo fijo la hipoteca puede revisarse y volver a actualizar condiciones con tu experto hipotecario de confianza.

No es indiferente el tanto por ciento al que se contrata la hipoteca, un ligero cambio en los decimales puede suponer miles de euros de ahorro total en la hipoteca.

Precios de la vivienda: subidas sostenidas y presión en la compra

El mercado inmobiliario seguirá siendo uno de los principales retos en 2026. Los precios de la vivienda continuarán subiendo, aunque a un ritmo más moderado que en 2025, con un incremento estimado cercano al 9% acumulado. Este comportamiento responde a una demanda residencial sólida, una escasez estructural de oferta, bajos niveles de nueva construcción y movimientos migratorios hacia zonas de alta demanda.

Se estima un incremento acumulado en el precio de la vivienda cercano al 9%, impulsado por:

• Demanda residencial sostenida
• Escasez estructural de oferta, especialmente en grandes ciudades
• Bajos niveles de nueva construcción
• Movimientos migratorios hacia zonas de alta demanda

Este desequilibrio mantiene la presión al alza sobre los precios y dificulta el acceso a la primera vivienda,incluso en un contexto de financiación más estable

En este contexto, conseguir la hipoteca con rapidez se convierte en un factor clave para no perder oportunidades de compra. 

Comparar y negociar: la clave para acertar en 2026. Con tipos de interés estables y precios de la vivienda al alza, el acceso a la vivienda seguirá siendo un reto para muchos hogares. En este escenario, contar con un experto hipotecario, comparar ofertas reales de mercado y negociar comisiones, vinculaciones y plazos marcará la diferencia entre una hipoteca estándar y una financiación optimizada.

Miguel Ángel Valero

Diego Barnuevo, analista de Mercados de Ebury, cree que el Euribor a 12 meses cerrará un cuarto mes al alza y ya se encuentra ahora por encima de la cota del 2,2%. El repunte se produce en un contexto inflacionario benigno, con el indicador general cayendo al 2,1% en octubre y la inflación subyacente, que no tiene en cuenta elementos más volátiles como la energía, la alimentación, el alcohol o el tabaco, permaneciendo en el 2,4% por segundo mes consecutivo.

Con respecto a las expectativas para la inflación en los próximos años, el BCE actualizará sus pronósticos en su próxima reunión de diciembre, pero no se esperan grandes cambios con respecto a los de septiembre. El BCE predecía en sus últimas proyecciones que la inflación general se situaría en el 1,7% a finales de 2026 y en 1,9% a finales de 2027, y la subyacente en 1,9% y 1,8%, respectivamente.

A pesar de que el crecimiento de los precios podría caer por debajo del objetivo del 2% en los próximos años, no se espera que el BCE vuelva a estimular la economía mediante bajadas de tipos. La economía ha capeado el temporal este año y parece que el año que viene el BCE pasará el relevo al gobierno de Merz, para que, mediante su política fiscal expansiva, apuntale el crecimiento europeo en 2026.

Durante el mes de noviembre la Eurozona consiguió sostener una actividad económica sólida, que ya se había acelerado en el mes previo, tal y como reflejan las encuestas del PMI. El indicador compuesto se situó en 52,4, mínimamente por debajo de las expectativas, pero holgadamente por encima del nivel de 50 que separa la expansión de la contracción. A esta buena noticia hay que sumarle la revisión al alza del PIB del tercer trimestre en 0,1 punto porcentual.

"Por todo ello, seguimos pensando que el BCE ha dado por acabado su ciclo de recortes y no esperamos que mueva ficha en la reunión de diciembre. Por ello, el Euribor debería acabar el año cerca de la cota actual del 2,2%"

HelpMyCash

Los hipotecados a tipo variable no ganan para sustos últimamente, señalan por su parte en el comparador financiero HelpMyCash. El Euribor a un año, que es el índice con el que se calcula su interés, se apuntará en noviembre su cuarta subida consecutiva: terminará el mes con un valor medio de alrededor del 2,217%; por encima del 2,187% de octubre. Se trata de su mayor registro desde marzo de 2025, que fue precisamente la última vez en la que esta referencia superó el 2,2%. Pero ¿cómo afectará eso a los titulares de una hipoteca variable? 

El analista hipotecario del comparador financiero, Miquel Riera, explica que “solo se verán perjudicados aquellos a los que les toque una revisión semestral en las próximas semanas”. “Los hipotecados con actualización anual, en cambio, notarán una leve bajada en sus cuotas mensuales”, afirma, aunque matiza que ese abaratamiento tiene fecha de caducidad.

Esta distinción se debe al método usado por los bancos para calcular las cuotas de las hipotecas variables. El tipo de interés de estos productos suele actualizarse una vez al semestre o al año, en función de lo indicado en el contrato, a contar desde la fecha en la que se firmó la escritura. Llegado el momento, si el Euribor ha subido respecto al valor registrado en la anterior revisión, las mensualidades se encarecerán, mientras que si ha bajado, éstas se abaratarán.

Según Riera, el valor del Euribor  de noviembre será superior al registrado hace seis meses: 2,081% en mayo de 2025. En consecuencia, las hipotecas variables que se revisen semestralmente durante las próximas semanas sufrirán un encarecimiento. Por ejemplo, para un préstamo medio de 150.000€ a 25 años con un tipo de Euribor más 1%, las cuotas subirán de 717 a 728€ mensuales, lo que supondrá un aumento de unos 11 al mes y de más de 60 al semestre.

En cambio, este índice se mantiene por debajo del valor registrado hace un año (2,506% en noviembre de 2024), por lo que las hipotecas con revisión anual seguirán abaratándose. Para el mismo ejemplo anterior, las cuotas descenderán de los 751 a los 728€ mensuales, lo que supondrá un ahorro de 23 al mes y de casi 280 euros al año.

Pese a que el Euribor ya suma cuatro meses al alza, el analista de HelpMyCash asegura que no debe cundir el pánico. Y es que las últimas subidas de este índice responden a un “proceso de normalización”, a su juicio, que se explica por los diferentes movimientos que ha llevado a cabo el BCE a lo largo de este año.

Miquel Riera recuerda que el Euribor representa el interés al que los principales bancos se prestan el dinero entre ellos. Por lo tanto, su evolución depende en gran medida de la política monetaria del BCE si se espera que baje sus tipos, el índice se adelanta y desciende, mientras que si el pronóstico es que se producirán subidas, la tendencia es la contraria.

Según el especialista hipotecario de HelpMyCash, “el Euribor cayó del 2,525% al 2,079% entre enero y julio de 2025 porque se esperaban numerosos recortes de tipos del BCE”. Sin embargo, los ha mantenido congelados desde julio, precisamente, por lo que “el índice se ha corregido y ha subido ligeramente a lo largo de los meses posteriores”, explica Riera.

De cara a los próximos meses, las previsiones apuntan a que el BCE mantendrá congelados sus tipos. Por este motivo, desde HelpMyCash pronostican que el Euribor se mantendrá relativamente estable hasta finales de este año y durante la primera mitad de 2026; sin caídas abruptas ni incrementos desproporcionados.

La cuota se puede blindar

¿Cómo afectará eso a los hipotecados a tipo variable? Los que tengan revisiones semestrales notarán subidas en sus cuotas cuando les toque la actualización, mientras que los préstamos hipotecarios con revisión anual empezarán a encarecerse en primavera, teniendo en cuenta que el Euribor cotizaba al 2,143% en abril de 2025. Sin embargo, existe un método para evitar ese aumento de la cuota: pasarse al tipo fijo.

La economista y cofundadora de HelpMyCash, Olivia Feldman, afirma que “es un buen momento para plantearse seriamente el cambio a un tipo fijo, sobre todo si la idea es permanecer en la vivienda hipotecada a largo plazo y la economía doméstica tendría dificultades para soportar subidas adicionales de la cuota”. Y es que la banca todavía ofrece intereses fijos competitivos, de alrededor del 2,5% o hasta por debajo, pero no lo hará eternamente: numerosas entidades ya han empezado a encarecer sus ofertas.

Para conseguir un buen tipo fijo, Feldman aconseja contactar con varios bancos, comparar condiciones y no alargar el proceso más de la cuenta. Según la economista, “nada garantiza que las buenas condiciones actuales se mantengan si el Euribor sigue subiendo o si el BCE endurece aún más su discurso”, así que conviene darse cierta prisa.

El Euribor a 12 meses cierra un nuevo mes al alza, con una media provisional del 2,170 %, a fecha de 29 de septiembre, frente al 2,114 % registrado el mes anterior. Se trata del segundo mes consecutivo en el que este indicador de referencia sufre nuevas subidas.

Este aumento se produce en un contexto de crecimiento moderado en la Eurozona, cuyos PMI reflejan una actividad económica tibia, aunque expansiva. El índice compuesto correspondiente a septiembre se situó algo por encima de las expectativas, en el nivel de 51,2. El sector manufacturero volvió a caer en territorio contractivo, mientras que el sector servicios continúa impulsando a la economía europea.

A nivel territorial, se ha producido una divergencia en la tendencia de crecimiento de Francia y Alemania. Los franceses están adoleciendo la inestabilidad política y crisis fiscal de su país, mientras que los alemanes empiezan a observar algunos brotes verdes, probablemente sembrados por el descomunal paquete fiscal en defensa e infraestructura. A partir del año que viene, el estímulo alemán debería empezar a manifestarse en los datos de forma más patente, aunque el crecimiento de la eurozona seguirá rondando por debajo del 1,5 % en los próximos dos años, según el Banco Central Europeo (BCE).

Por su parte, la inflación se ha asentado en el nivel objetivo del 2% durante todo el verano, para alivio del BCE. La subyacente se ha mantenido a un nivel moderado moderado del 2,3% durante los últimos cuatro meses. Las expectativas por parte de los consumidores para la inflación dentro de un año aumentaron en agosto al 2,8%. A pesar de ello, el BCE expresó en su última reunión confianza en la evolución del crecimiento de los precios, a la que sitúa en el 2,1 %  a finales de este año, en el 1,7 % a finales del año que viene y en el 1,9% en 2027. 

"A la luz de estos datos de crecimiento e inflación sólidos aunque moderados, consideramos que el BCE ha dado por acabado el ciclo de recortes actual, cediendo el paso a la política fiscal expansiva. Por tanto, en un contexto de política monetaria estable, el Euríbor a 12 meses no debería sufrir demasiados vaivenes en el futuro cercano y debería cerrar el año en torno al 2,1%. Únicamente si el impacto de los aranceles acaba siendo más grave de lo esperado consideraríamos la posibilidad de nuevas bajadas de tipos", asegura Diego Barnuevo, analista de Mercados de Ebury.