Miguel Ángel Valero
El mercado inmobiliario mundial parece estar en plena recuperación. Durante los tres primeros trimestres de 2025, el sector inmobiliario mundial registró una rentabilidad del 4%, lo que supone una notable mejora con respecto al -1% registrado en el mismo periodo de 2024. Aunque el mercado aún no esté en pleno auge, e impulsadas por el aumento de los alquileres, todas las regiones han experimentado una revalorización positiva del capital, a menudo reforzada por el retorno de la liquidez y la compresión de los rendimientos.
Para 2026 y a lo largo de la segunda mitad de esta década, los expertos de DWS contemplan "la posibilidad de un periodo de rendimiento elevado. Los atractivos rendimientos iniciales, los sólidos fundamentos y las previsibles bajadas de los tipos de interés podrían ser un buen augurio para el rendimiento inmobiliario". "Pero esto no significa que todas las ciudades y sectores vayan a comportarse de la misma manera", matizan.
Para los próximos cinco años, el mercado inmobiliario mundial puede registrar una rentabilidad neta media anual sin apalancamiento de alrededor del 7,5%, dado que los rendimientos iniciales de los activos de mayor calidad son unos 100 puntos básicos (pb) superiores a los mínimos de 2021, y que se espera que los alquileres crezcan alrededor de un 3% anual.
"Aunque los tipos de interés más bajos, la reducción de los márgenes de deuda y el retorno de la liquidez pueden proporcionar un apoyo adicional a las perspectivas, dada la incertidumbre en torno a la política monetaria a medio plazo, nos mostramos reacios para tener en cuenta una compresión considerable de los rendimientos", avisan.
Ciudades como Miami, Atlanta y Nashville en EEUU; Berlín, Madrid y Londres en Europa, y Seúl, Sídney y Brisbane en Asia-Pacífico, se encuentran entre las que obtengan algunos de los rendimientos más sólidos a nivel mundial en los próximos cinco años. "Y aunque nuestra perspectiva sea menos positiva para algunos mercados importantes, como Nueva York, París y Tokio, los tres pueden seguir ofreciendo oportunidades selectivas", añaden los expertos de DWS.
Todos los sectores experimentarán un cierto crecimiento del valor en los próximos cinco años, pero "volvemos a dar preferencia a los sectores residencial e industrial" Sin embargo, las perspectivas del sector son ahora menos uniformes, con el sector minorista a la cabeza en EEUU y el sector de oficinas con un buen rendimiento en el norte de Asia.
Momento interesante para invertir en acciones inmobiliarias
Estas perspectivas de crecimiento sugieren que puede ser un momento interesante en el ciclo para invertir en acciones inmobiliarias. De hecho, con el impulso que se está generando, esperamos ver un aumento gradual pero constante de la inversión de capital tanto en activos básicos como en los de valor añadido en el sector.
"Esto puede llevar a algunos a concluir que la inversión en acciones ahora supera a la deuda inmobiliaria, pero creemos que esta sería una conclusión errónea. Es posible que los márgenes de la deuda se hayan reducido con el regreso de algunos prestamistas tradicionales, pero con una mayor claridad sobre las valoraciones y el aumento de los precios, el incremento y la agrupación de prestamistas en el espectro de menor riesgo, siguen existiendo oportunidades para que los prestamistas alternativos con experiencia en el sector inmobiliario puedan obtener rendimientos atractivos en toda la estructura de capital.", explican.
Una característica común a casi todos los mercados es que, en los últimos años, se ha producido una reducción significativa de la actividad promotora. Debido al riesgo, la revalorización y el fuerte aumento de los costes de construcción, los promotores han tenido dificultades para poner en marcha nuevos proyectos, lo que ha provocado una creciente escasez de nuevas construcciones y una previsión de oferta mucho menor en los próximos años, con la consiguiente perspectiva de escasez. De hecho, el mercado ya está tan ajustado que no es raro ver alquileres récord en varias ciudades, especialmente en el sector residencial, pero también en el sector de oficinas, que antes estaba en crisis.
Es probable que esta escasez sea un factor clave para el crecimiento del sector inmobiliario. Para algunos inversores, esto puede ser suficiente, ya que buscan aprovechar el aumento de los alquileres y la mejora de los ingresos operativos netos para obtener un mayor rendimiento. Pero, una vez más, la situación de la oferta debería influir en el enfoque, tanto en la selección del mercado como en la estrategia de inversión. Este contexto podría facilitar estrategias de gestión más activas, como el realquiler, la remodelación y el desarrollo, con el objetivo de apoyar una mayor rentabilidad ajustada al riesgo, especialmente en aquellas ciudades y sectores en los que la escasez de oferta coincide con un nivel de demanda sostenido.
Esta dinámica es más evidente en el sector residencial, ya que se espera que muchas grandes ciudades sufran una grave escasez de viviendas de alquiler, ya que los mercados, que ya están muy ajustados, se enfrentan tanto a una creciente demanda de alquiler como a una oferta muy reducida. Esta falta de stock disponible puede suponer un respaldo positivo para algún tipo de gestión activa, al tiempo que podría favorecer el paso a otros segmentos del sector residencial, como las viviendas para estudiantes.
Oportunidades en el sector industrial
En el sector industrial, las tasas de desocupación han aumentado, con una media en EEUU y en algunas partes del norte de Asía, como Seúl, registrando niveles de dos dígitos. A esto se suma la incertidumbre sobre el comercio y los aranceles, por lo que es comprensible que algunos inversores hayan expresado su nerviosismo sobre este sector.
"Sin embargo, consideramos que se trata de una oportunidad potencial para adquirir activos de alta calidad, en previsión de que el rendimiento del sector industrial pueda reafirmarse en los próximos años. Se prevé que el exceso de oferta industrial en EEUU y el norte de Asia disminuya drásticamente, ya que muchos promotores ya no pueden obtener beneficios con los alquileres actuales del mercado. Y aunque por ahora muchos prefieran adoptar un enfoque cauteloso en materia de arrendamiento y promoción, con el paso del tiempo, aquellos que tengan capacidad para ofrecer stock podrían estar en condiciones de obtener considerables beneficios por el alquilee", señalan en DWS.
"Vemos claras oportunidades en el comercio minorista estadounidense, así como oficinas céntricas en el norte de Asia, Sídney y las dos capitales europeas. En ciudades como Londres, París y Tokio, donde los alquileres parecen haber superado los máximos anteriores, cada vez nos inclinamos más por renovar ligeramente las oficinas de grado B situadas en el centro, con el objetivo de ofrecer un stock a precios atractivos, accesible a una amplia gama de inquilinos corporativos", añaden.
El factor migratorio y el envejecimiento, claves
Los flujos migratorios han aumentado desde la pandemia y se espera que se mantengan fuertes. Estos cambios están remodelando la demanda de vivienda a nivel mundial. En EEUU, las ciudades del Sunbelt, en rápido crecimiento, están atrayendo a millennials y trabajadores remotos, lo que alimenta la demanda de viviendas unifamiliares en los suburbios. Del mismo modo, las principales ciudades de Australia, como Sídney, están experimentando nuevos desarrollos suburbanos impulsados por la migración global. En Europa, ciudades como Madrid parecen estar beneficiándose de la inmigración sudamericana, mientras que Japón se enfrenta a una migración interna hacia los grandes centros urbanos, ya que algunas ciudades más pequeñas se están reduciendo.
La migración también influye en segmentos inmobiliarios nicho. El aumento de la movilidad y la conectividad global están impulsando la demanda de viviendas compartidas para nómadas digitales, alojamientos para estudiantes internacionales e incluso soluciones de almacenamiento para estilos de vida transitorios.
Mientras tanto, el envejecimiento de la población está configurando la demanda de viviendas para personas mayores. Los suburbios en crecimiento, incluidos aquellos con una población de mayor edad, también pueden favorecer el comercio minorista orientado a los servicios, en particular las ofertas de salud y bienestar. "Nos inclinamos claramente por el comercio minorista de barrio en EEUU, aunque los parques comerciales de algunas zonas de Europa y Australia también podrían beneficiarse de estos cambios demográficos, ya que se integran en comunidades suburbanas en expansión y satisfacen las necesidades cambiantes de los consumidores", apunta el análisis de DWS.
Por otra parte, el sector inmobiliario también está sintiendo el impacto de la geopolítica. Cuestiones como los aranceles, las perturbaciones comerciales, el gasto militar, la migración y la dinámica del poder 'blando' están remodelando las estrategias de los inversores. Estos factores pueden repercutir en sectores que van desde la logística y la fabricación hasta la vivienda y la hostelería, mientras que la incertidumbre pesa sobre los flujos de capital globales.
En 2025, esto fue más evidente en el efecto de la política arancelaria de EE. UU. sobre la logística, donde la confianza se debilitó durante gran parte del año. Aunque las preocupaciones han disminuido, las implicaciones a largo plazo siguen vigentes.
La posible deslocalización cercana, agravada por las persistentes restricciones relacionadas con la COVID, junto con las restricciones al flujo de pequeños paquetes y la reducción del rendimiento portuario, podrían redefinir las cadenas de suministro. Para los inversores inmobiliarios, esto podría traducirse en una preferencia por los activos logísticos urbanos y de relleno, los centros de fabricación rentables, como Polonia, y las ubicaciones estratégicas, como el sur de Alemania, que podrían beneficiarse del aumento del gasto en defensa.
El impacto de la IA va más allá de los centros de datos
Si bien el auge de la inteligencia artificial (IA) suele llamar la atención sobre el rápido crecimiento del mercado de los centros de datos, los cambios estructurales en curso van mucho más allá. La influencia de la IA está remodelando los patrones de demanda en múltiples sectores. La automatización y la eficiencia impulsada por la IA pueden reducir la necesidad de determinados puestos de trabajo en oficinas, lo que disminuye la demanda de espacios genéricos de back-office.
Por el contrario, el aumento de la productividad en puestos que requieren un alto nivel de conocimientos puede impulsar la preferencia por oficinas de alta calidad y céntricas en centros tecnológicos globales como Seúl, Tokio, Londres, Berlín, Seattle y San Francisco, lo que favorecerá una mayor ocupación y alquileres más altos en estos mercados.
La fabricación basada en la tecnología y la continua expansión del comercio electrónico están impulsando la demanda de instalaciones modernas y preparadas para la tecnología, especialmente en ubicaciones logísticas urbanas y de relleno. Las existencias más antiguas e ineficientes pueden perder relevancia, aunque también pueden crear oportunidades de reposicionamiento.
A largo plazo, las tecnologías emergentes, como los vehículos autónomos, que ya son habituales en EEUU y China y se espera que lleguen a Europa en 2026, podrían remodelar el paisaje urbano, lo que podría abrir nuevas oportunidades residenciales, reposicionar el comercio minorista y alterar los corredores logísticos.
La tecnología también podría ser fundamental para abordar los retos medioambientales, permitiendo construir edificios que mitiguen el impacto climático y se adapten a los riesgos físicos.