Durante los tres primeros trimestres de 2025, España ha demostrado un liderazgo sólido en inversión inmobiliaria, situándose como referencia en Europa y a nivel global. Según un informe de Colliers, la inversión en el país creció un 31% respecto a la media de 2024, mientras que en la Eurozona registró una caída del 12,6%.
Este rendimiento excepcional se apoya en una combinación de factores macroeconómicos favorables, como el crecimiento sostenido del PIB, la estabilidad del mercado laboral y el dinamismo del consumo. Además, el rendimiento del bono español a 10 años se mantiene estable en el 3,28%, con una prima de riesgo frente a Alemania que ha descendido hasta los 60 puntos básicos (pb).
Según Mikel Echavarren, CEO & Presidente de Colliers, “las bases de este comportamiento extraordinario del sector inmobiliario son el crecimiento demográfico, que fundamenta la fortaleza de la inversión en Living, en todos sus segmentos; el comportamiento muy positivo del turismo, que atraerá por cuarto año consecutivo los mayores volúmenes de inversión, con el protagonismo de las cadenas hoteleras españolas como inversores principales; el buen comportamiento del consumo, que refuerza el interés por los grandes centros comerciales y el interés por España como hub digital europeo que se refleja en el volumen creciente de inversión en esta tipología de activos”
El mercado de Living ha crecido de forma espectacular en los últimos trimestres, acumulando más de 3.000 millones€ de inversión y anotando un incremento del 99% interanual. La inversión en activos hoteleros también acelera. Hasta el tercer trimestre se han invertido 2.826 millones de euros, un 41% más respecto al mismo periodo del año 2024. El mercado de alternativos, como los activos sanitarios o los centros de datos, registra el crecimiento más alto, con un +329% interanual.
“El sector inmobiliario en España ha captado la atención de inversores internacionales que buscan mercados en crecimiento. Fondos institucionales, promotores e inversores privados están incluyendo a España como destino prioritario en su estrategia inversora” comenta Alberto Díaz, Managing Director de Capital Markets en Colliers.
“España ofrece ahora mismo un entorno único, con sectores en expansión y una economía que sigue creciendo por encima de la media europea. La confianza de los inversores es reflejo de esta solidez y se mantendrá constante en los próximos meses. A finales de 2025 podríamos estar hablando de un volumen de inversión próximo a los 17.000€, esto significaría haber registrado un crecimiento del 30% en el último año", concluye.
El Índice de precios del alquiler sitúa rentas un 40% por debajo del mercado
Por otra parte, expertos del sector inmobiliario español han señalado la falta de transparencia y utilidad del Sistema de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda (SERPAVI), elaborado por el Ministerio de Vivienda, ya que no refleja los precios del mercado y adolece de limitaciones estructurales. “El índice de precios del alquiler presenta importantes deficiencias metodológicas que lo invalidan como instrumento sobre el que regular el alquiler y como herramienta analítica”, asegura Ricardo Martí-Fluxá, presidente de la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI), durante el Foro “El SERPAVI, a examen: implicaciones para el mercado del alquiler”, organizado por la Asociación de propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL) y ACI.
La presidenta de ASVAL, Helena Beunza, avisa que “no es un índice de precios de mercado” y que “tiene una serie de limitaciones estructurales que hacen que pierda utilidad cuando se intenta usar para entender la realidad del mercado del alquiler”. Esta falta de rigor tiene consecuencias negativas para el mercado, al generar inseguridad jurídica e impactar en la oferta. “Índices o mecanismos mal diseñados han generado caída de oferta y subidas de precios y eso daña el futuro de los jóvenes y de la economía”.
La coordinadora de Foro Elección Ciudadana y catedrática de Economía Aplicada por la Universidad de Alicante, Paloma Taltavull, insiste en que el índice presenta una metodología compleja y limitada, la fuente y selección de los datos no es adecuada, es poco transparente, tiene un sesgo de información importante y, lo más importante, los precios reflejados no son indicativos del mercado: “La base no hace ninguna referencia al mercado. Está mezclada ya que combina ingresos de distintos años, lo que resulta inadecuado para fijar un precio”.
“Es un problema porque en algunos casos la diferencia entre el mercado y el índice es del 40%”, señala Laura Fernández, directora general de ASVAL. También se han identificado incoherencias al alza al reflejar un valor superior al de mercado.
La coordinadora de Foro Elección Ciudadana ha analizado diez casos aleatorios en Valencia y, con datos de 2021, ha calculado un desfase de entre el 12% y el 5,6%.Cç Los alquileres han subido más de un 50% en los últimos años.
El director nacional de Research en Savills España, doctor en Economía y experto técnico de ACI, Alexis Pourcelot, detecta una diferencia de más del 80% en el municipio de Madrid. Mientras el precio del alquiler es de 25€/m2 el índice gubernamental señala que es 13. Por distritos, se detecta una diferencia del 72% en el distrito de Chamberí, 42% en el de Salamanca, 60% en Ciudad Lineal, 54% en Carabanchel. El dato más ajustado se encuentra en Villa de Vallecas, donde la diferencia es del 10%.
Para realizar el análisis, Pourcelot ha contemplado variables que no se utilizan para calcular el SEPRAVI: el alquiler de un metro cuadrado, la tipología de la vivienda, si es obra nueva o de segunda mano, si está reformada o no, si es un chalet o un piso, el número de metros cuadrados, el número de habitaciones, el número de baños, la planta, la orientación (exterior o interior), si tiene o no ascensor, trastero, parking o piscina y la distancia a una boca de metro
Vincular los precios de las viviendas de las zonas tensionadas a este índice se ha traducido en un fuerte descenso de la oferta de alquiler residencial de largo plazo, principalmente en Cataluña, donde hay 272 municipios declarados tensionados. Estos pisos se han pasado al alquiler temporal o por habitaciones, que no están incluidos en la Ley de Vivienda, o se han dejado vacíos.
Paloma Taltavull ha alertado del peligro de aplicar el índice también a las viviendas de uso turístico, porque impactaría negativamente en una actikvidad que aporta el 1,2% del PIB de Barcelona.
Por su parte, la directora general de ASVAL ha explicado que el plan del Gobierno de vincular las ayudas y políticas públicas del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 a este índice “será pernicioso ya que se desincentiva su uso, limitando el impacto delas medidas de estímulo”. Así, si un propietario de un piso en Madrid quiere solicitar ayudas para rehabilitar su vivienda y ponerlo en alquiler, se tiene que autolimitar y fijar en ese contrato de alquiler un precio inferior al máximo fijado por el índice estatal, lo que implicará una rebaja importante de la renta.
“La respuesta a la disminución de la vivienda debe venir de un incremento exponencial de la oferta disponible. Hay que facilitar los plazos”, ha asegurado el presidente de ACI.
Deficiencias metodológicas
Entre los puntos flojos identificados por Paloma Taltavull en su estudio sobre el sistema, destacan:
El sistema genera confusión al utilizar datos desfasado, segmentaciones artificiales, fuentes poco adecuadas y no reflejar los precios delmercado, insiste Paloma Taltavull. Entre sus ventajas, el detalle de la base de datos, que se alimenta del censo, lo que implica que es muy granular y se pueden analizar unidades pequeñas.
“Si la Administración quiere contar con un índice a efectos consultivos, será imprescindible avanzar hacia un modelo que incorpore observación digital del mercado, modelos de ajuste por calidad, transparencia de los cálculos, y, sobre todo, esa participación de todos los actores implicados”, ha asegurado el presidente de ACI. En este sentido, la coordinadora de Foro Elección Ciudadana recomienda utilizar la Información de las fianzas para aproximar el alquiler de mercado, seleccionando solo los contratos cerrados en un mismo año.