Las hipotecas crecen el doble que las compras de viviendas
El Índice Registral de Actividad Inmobiliaria (IRAI) del Colegio de Registradores es el único que conjuga información del mercado inmobiliario desde el punto de vista de la demanda (número de transacciones, precios e hipotecas constituidas), y desde el punto de vista de la oferta (actividad mercantil en todo el ciclo de la construcción e inmobiliario), proporcionando así una visión única y completa de la evolución del sector.
El IRAI se ha mantenido dentro de una senda positiva, aunque el índice general ha registrado, en el segundo trimestre del año, un ligero descenso del 1,9%. Por componentes, el índice relativo a la propiedad ha descendido un 2%, caída que se ha visto parcialmente compensada por un incremento del nivel de precios. Por su parte, el componente mercantil también ha experimentado un descenso, del 1,7%.
Desde el punto de vista de la demanda, se han reducido tanto el índice de compraventas, en un 2,6%, como el índice de hipotecas, en un 0,8% (caída del 2% en el conjunto del área de propiedad).
Por otro lado, desde el punto de vista de la oferta (disminución del 1,7 %), el descenso ha estado provocado tanto por el sector de la construcción (variación del -2%), como por el sector inmobiliario (variación del -0,9%).
El índice suavizado, libre de componentes estacionales, ha crecido un 1%, encadenando ya dos años de tendencia alcista; desde el segundo trimestre de 2024. Aunque el ritmo de crecimiento se ha moderado, la evolución del índice suavizado ha continuado mostrando una tendencia favorable, en contraste con el ligero retroceso registrado por el índice general durante el segundo trimestre.
La evolución anual del IRAI continúa siendo positiva con tasas de crecimiento superiores al 5 %, un 5,4 % en el segundo trimestre (respecto al mismo trimestre de 2025)
En relación con la evolución anual de los índices simples de demanda, se ha observado un crecimiento notable, impulsado tanto por el aumento del importe de las hipotecas, que ha alcanzado el 15,3%, como por el incremento del precio de las compraventas, del 10,2%. En cuanto al número de operaciones, el número de compraventas ha registrado un ligero descenso del 0,1 %, mientras que el número de hipotecas ha aumentado un 5,2%. En consecuencia, el índice general de compraventas se ha incrementado un 5,1%, mientras que el índice general de hipotecas lo ha hecho un 10,3 %. Por su parte, el índice simple de oferta, que refleja la actividad mercantil de los sectores inmobiliario y de la construcción, ha presentado un crecimiento del 1,9%, principalmente impulsado por la evolución favorable del sector de la construcción.
OBS: las ventas se contraerán hasta el 1,6% en 2026, el 1,1% en 2027
OBS Business School, institución perteneciente a Planeta Formación y Universidades, publica el informe Mercado Inmobiliario 2026, dirigido por Carlos Balado, investigador de la escuela de negocios. Desde 2021 se han creado en España 1.207 millones de hogares, mientras que tan solo se han terminado 474.000 viviendas. Esto representa un déficit de 740.000 viviendas que se extiende a todas las provincias del territorio español, especialmente Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia; las únicas excepciones son Guipúzcoa, Cáceres y Soria.
Pero, además, “no se construye donde más se necesita”, afirma el profesor Balado. “La oferta crece donde es menos necesaria y se atasca donde más se requiere, y mientras ese desajuste persista, la presión sobre los precios seguirá concentrándose en los mismos mercados, dificultando aún más el acceso a la vivienda, en un bucle que no cesa”, avisa.
El déficit se corregirá como pronto dentro de ocho años, indica el informe, pero para ello será necesario un ritmo de promoción superior a las 230.000 viviendas anuales a partir de ahora, un 128% superior al registrado en 2024, que fue el máximo de la última década. La dificultad para acabar con el problema es la rigidez estructural que caracteriza al mercado español, y que todo indica va a continuar en los próximos años: hay escasez de suelo finalista, también problemas para financiar procesos de urbanización porque la inversión en construcción se ha estancado; además falta mano de obra especializada y los costes para construir son cada vez más elevados (casi un 50% mayores que en 2006). A ello se suma que existen unas exigencias normativas muy rígidas, sobre todo en cuestiones de sostenibilidad, con plazos administrativos demasiado extensos.
“La vivienda se ha politizado”, opina Balado. El 23 de abril el BOE recogía el Real Decreto del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 que contempla un presupuesto total de 7.000 millones€, “un parche minúsculo para una herida gigante”, según lo describe el informe; de hecho, nos pone de nuevo a la cola de la Unión Europea. Pero el reto principal es aplicar las medidas de forma coordinada con las comunidades autónomas y el sector privado. “Los reguladores han bloqueado el mercado al impedir una distribución libre y eficiente de los recursos, y las políticas de estímulo a la demanda -avales públicos, bonificaciones fiscales a la compra-, sin aumento de oferta, solo añadirán más presión sobre los precios. Como consecuencia, el alquiler se deteriora, pero la compra tampoco es accesible”, asegura el profesor Balado.
El precio del metro cuadrado en España se sitúa en 2.429€ de media, un 36,5% por encima delos niveles máximos de 2007. A la cabeza se encuentra la Comunidad de Madrid (4.407€/m²),seguida de Baleares (4.173€/m²), País Vasco (3.474€/m²) y Cataluña (2.852€/m²). San Sebastián es la capital más cara con un precio de 6.154€/m², y Zamora la más barata con 1.372euros/m.
Todas las capitales han experimentado un encarecimiento de la vivienda. En León es donde más ha subido (un 22,7% en el último año) y le siguen Ciudad Real (21,1%), Santa Cruz de Tenerife (18,9%) y Murcia (18,3%). Detrás se encuentran Valencia (14,4%), Málaga (12,1%), Madrid (12%), Palma (10,4%), Sevilla y Bilbao (9,1% en ambos casos), Alicante (8,3%), Barcelona (7,7%) y San Sebastián (7,1%). El menor incremento se ha producido en Lugo (2,9%), Melilla (3%), Cádiz (4,5%) y Girona (6,4%).
En esta situación, un hogar medio necesita destinar el 44% de su renta disponible para pagar el primer año de hipoteca de la vivienda, una tasa muy superior al umbral del 35% que habitualmente se considera razonable. En Baleares el esfuerzo salarial alcanza el 56,8% y la situación se agrava aún más en algunos destinos turísticos como Benidorm, Marbella o Torrevieja, donde el esfuerzo necesario puede superar el 80% de la renta disponible. Los menores importes medios los pagan los extremeños (un 24,7% del salario), murcianos (25,6%)y riojanos (23,6%).
El incremento de los precios ha hecho que la inversión inmobiliaria en España haya aumentado un 93% en el primer trimestre de 2026 con respecto a 2025, hasta los 6.300 millones. La estabilidad financiera, una mayor liquidez y las nuevas necesidades sociales y tecnológicas han creado un entorno favorable que ha llevado a España a convertirse en el país más atractivo de Europa para la inversión inmobiliaria.
Pese a este éxito de la inversión inmobiliaria, la construcción se encuentra estancada en niveles históricamente bajos (apenas 2,7 viviendas iniciadas por cada 1.000 habitantes frente a las casi 20 del pico previo a la crisis). Y el motivo es que su rentabilidad es comparativamente muy baja. El urbanismo español está basado en un modelo hiperregulado donde producir suelo apto para edificar puede requerir hasta 20 años y, en ese lapso, cualquier previsión presupuestaria para promover viviendas queda obsoleta. El suelo urbanizable en España supone solo el 2,1% del territorio, un recurso artificialmente limitado, lo que aumenta la inseguridad jurídica. La intensificación de la intervención pública en la formación de precios y un agravamiento de las restricciones a la oferta de suelo son efectos claramente contractivos sobre la actividad urbanizadora y el conjunto del mercado inmobiliario. “Se trata de una regulación que, bajo el pretexto de proteger a quien más lo necesita, acaba por expulsar la oferta. Mientras el Estado siga delegando todo en el mercado sin acompañarlo de oferta pública suficiente, el problema persistirá”, opina Carlos Balado.
El informe de OBS afirma que se requiere una reforma profunda de los procedimientos urbanísticos, una revisión integral de los planes de ordenación urbana y un mayor impulso público a la generación de suelo disponible. “Hay que liberalizar y agilizar suelo con menos burocracia e impulsar la VPO de forma masiva y sostenida durante 20 años, no con planes puntuales”, añade Balado.
El control de los precios del alquiler mediante la declaración de zonas tensionadas ha tenido un balance negativo. Por el mismo precio se están arrendando pisos más pequeños; pero además se ha desplomado la oferta. El profesor Balado cree que “los controles del alquiler son una medida con enorme rentabilidad política a corto plazo, pero en la práctica se traducen en menos oferta y peores opciones, y perjudica especialmente a quienes intentan acceder al mercado por primera vez”.
Este año hay 14.000 viviendas menos disponibles para alquilar. Cada una cuenta con 141 interesados de media en un plazo de diez días, frente a los 112 registrados en 2025 (el punto de equilibrio de un mercado saludable y estable se sitúa en torno a los 15 contactos por vivienda). Pero, además, los precios no paran de aumentar (cerca de un 10% anual)excediendo muchas veces la capacidad de pago de los hogares, lo que está llevando a muchas familias a compartir piso, reducir superficie, alejarse del centro o dedicar una proporción de su renta cada vez mayor a este concepto. El 50% de las familias que actualmente se encuentran en régimen de alquiler tendrían que esperar más de 30 años para acceder a la compra de vivienda a través de su ahorro. “Lo que frenaría los precios de verdad es un aumento sustancial de la oferta, y eso no se está produciendo”, afirma el informe.
El número de hipotecas alcanza el 75% de las compraventas, sobre todo a interés fijo (67% de los nuevos créditos hipotecarios). Sin embargo, los bancos no las están concediendo a aquellas personas que disponen de mejores sueldos, lo que supondría menos riesgo para la entidad, sino a los que tienen liquidez para pagar una entrada importante, aunque sus sueldos no sean tan competitivos. Ello deja fuera del mercado a muchos jóvenes bien situados laboralmente pero que no cuentan con ahorros para dar la entrada. De ahí el incremento que se ha producido en las donaciones, un 13% en el último año, el máximo desde que hay registros. “Las donaciones y transmisiones por herencia muestran signos de convertirse en canales clave de acceso para las generaciones más jóvenes”, según el informe.
Un mercado laboral fuerte, flujos migratorios positivos, tipos de interés en niveles relativamente bajos y un sector financiero proactivo en la concesión de crédito hacen que, de momento, este año la situación no difiera de finales de 2025. Sin embargo, hay factores que apuntan a una moderación de las ventas en los próximos trimestres: los precios han alcanzado niveles relativamente elevados en las principales zonas de demanda y la oferta escasea en algunas áreas de interés; todo ello en un contexto de moderación del crecimiento económico. En 2026 se espera una ligera contracción de las ventas del 1,6% y un cierto estancamiento del 1,1% en 2027.
The Trader
"Cada vez resulta más habitual escuchar que la culpa del encarecimiento de la vivienda la tienen los fondos de inversión, los pisos turísticos o los compradores extranjeros. Sin embargo, cuando uno analiza los datos con algo de perspectiva, descubre que el verdadero problema es mucho más profundo", apunta el analista Pablo Gil en The Trader.
España lleva años construyendo muchas menos viviendas de las que necesita. Mientras el número de hogares sigue aumentando por el crecimiento de la población, la inmigración y la reducción del tamaño medio de las familias, la oferta apenas consigue responder. El resultado es un déficit que ya supera las 800.000 viviendas y que, según las previsiones, seguirá aumentando durante los próximos años.
En ese contexto aparece un dato que ha llamado especialmente la atención: casi el 16% de todas las viviendas compradas en España durante el segundo trimestre fueron adquiridas por extranjeros, el porcentaje más alto de la historia. En regiones como Baleares o la Comunidad Valenciana representan ya cerca de un tercio de todas las operaciones, mientras los precios continúan marcando máximos históricos. Al mismo tiempo, las compras realizadas por españoles caen y cada vez se conceden menos hipotecas.
Es comprensible que estos datos alimenten la sensación de que los compradores extranjeros son responsables de la crisis inmobiliaria. Pero probablemente estamos confundiendo la consecuencia con la causa.
España se ha convertido en uno de los destinos más atractivos del mundo para vivir, especialmente para muchos ciudadanos europeos. Clima, seguridad, sanidad, infraestructuras y calidad de vida hacen que miles de personas quieran establecer aquí su residencia o adquirir una segunda vivienda. Ese fenómeno, por sí solo, no debería ser un problema. De hecho, demuestra el enorme atractivo que tiene nuestro país.
La verdadera cuestión es que esa demanda adicional llega a un mercado incapaz de aumentar la oferta. Los procesos urbanísticos pueden tardar más de una década, existe escasez de suelo finalista, falta mano de obra en la construcción y la incertidumbre regulatoria ha reducido los incentivos para promover nuevas viviendas. El resultado es un mercado donde cada nuevo comprador —sea español o extranjero— compite por un número insuficiente de casas. La consecuencia es evidente: los precios siguen subiendo incluso cuando el número de compraventas comienza a caer. Es una situación poco habitual que solo puede explicarse cuando la oferta es extremadamente rígida.
La vivienda se ha convertido probablemente en uno de los mayores desafíos económicos y sociales que afronta España. Pero resolverlo exige algo más que aprobar nuevos planes públicos o anunciar objetivos de construcción. Hace falta crear un entorno en el que vuelva a resultar atractivo poner viviendas en alquiler y desarrollar nuevos proyectos inmobiliarios.
Eso implica ofrecer seguridad jurídica y estabilidad regulatoria, proteger al propietario que cumple la ley y actuar con rapidez ante la ocupación ilegal o el impago deliberado. Cuando alquilar una vivienda se percibe como una actividad sometida a cambios constantes en las reglas, largos procesos judiciales y escasa protección legal, muchos propietarios optan por retirar sus inmuebles del mercado o destinarlos a otros usos. El resultado es todavía menos oferta y precios más elevados.
Pero también es imprescindible actuar sobre la construcción. España necesita simplificar la regulación urbanística, acelerar las licencias, liberar suelo finalista y reducir unos plazos que, en algunos casos, pueden alargarse durante más de una década. Los promotores necesitan normas estables, garantías legales y visibilidad suficiente para comprometer capital en proyectos que tardarán años en completarse.
Cuando un bien escasea de forma persistente, la discusión política suele centrarse en decidir quién tiene derecho a comprarlo, quién puede alquilarlo o qué precio debería pagar. Sin embargo, la verdadera solución consiste en aumentar la oferta. España corre el riesgo de convertir un problema de escasez en un debate permanente sobre cómo repartirla, cuando el objetivo debería ser eliminarla.
Y para conseguirlo no basta con construir más. Hay que recuperar la confianza de quienes poseen viviendas, de quienes las alquilan y de quienes están dispuestos a invertir y construir las casas que el país necesita.