El mercado de la vivienda da una vuelta de tuerca más, las compraventas caen y el crédito se concede con mucha más cautela que en 2007 (antes del estallido de la burbuja inmobiliaria por el desplome de las hipotecas subprime en EEUU a partir de 2008), el Euribor vuelve a subir, y el pulso político por la vivienda sigue abierto. El problema de fondo no ha cambiado: lo que falta es oferta, no sobra demanda.
Casi todo el mundo conoce a alguien que lleva meses buscando piso sin encontrarlo, o que havisto cómo la oferta que le interesaba subía de precio entre que la vio el viernes y la volvió a mirar el lunes. Con la vivienda entre un 10% y un 15% más cara que hace un año, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), es lógico que vuelva la pregunta de siempre: ¿estamos otra vez ante una burbuja, como la que explotó en 2008?
Los datos dicen que no y tampoco apuntan a que vaya a haber un desplome de precios. Lo que hay es un mercado que se ha vuelto más exigente, en el que comprar depende más que nunca de la hipoteca y al que esta semana sele han sumado dos frentes de incertidumbre: el precio del dinero y la política.
En Wypo destacan varios datos: El INE, en julio, apunta que se cerraron 61.417 compraventas de vivienda, un 5,1% menos que un año antes, la sexta caída interanual consecutiva. El Colegio de Registradores, que mide estas operaciones con su propia metodología, habla de una caída aún mayor, del 7,7%. No es solo que se venda menos: también hay menos para elegir. El stock de vivienda disponible para comprar se ha reducido un 8,5% en el primer semestre, lo que ayuda a explicar por qué los pisos que salen al mercado se venden más rápido y a mejor precio para quien los vende. Y quien compra, cada vez depende más del banco: las hipotecas ya financian el 75% de cada compraventa de vivienda, la proporción más alta desde que existe esta estadística.
Con estos datos sobre la mesa, es fácil pensar en 2008 pero la comparación, cuando se hace con cifras del Banco de España, deja claro que son dos escenarios distintos. En los años de la burbuja, el parque de viviendas creció en 5,7 millones en solo una década, construido con un crédito que casi no hacía preguntas: muchas hipotecas financiaban el 100% del precio de la vivienda, o más. Hoy, el banco financia de media el 69,7% del valor tasado, y la cuota de la hipoteca se queda en el 23,5% de los ingresos del hogar, muy por debajo del 35% que el propio supervisor considera el límite prudente. En construcción, el contraste es todavía mayor: en 2025 se concedieron 139.016 visados de obra nueva, frente a los más de 600.000 que se concedían cada año durante el boom. Y en precios, aunque parezca sorprendente, la vivienda en España sigue costando, en términos reales (descontando la inflación), un 14,7% menos que en su máximo de 2008.
“Que la vivienda esté cara no significa que estemos en una burbuja. En una burbuja se compraba para especular, se presta más y se construye de más y hoy pasa lo contrario: las operaciones bajan, los bancos miran con lupa cada expediente y lo que falta son casas, no compradores”, resume Andrea Elegido, portavoz de Estudios y Comunicación de Wypo.
“Esa escasez tiene un origen demográfico claro: en 2025 se crearon 225.000 hogares nuevos en España y solo se terminaron unas 92.000 viviendas. CaixaBank Research calcula que el déficit acumulado desde 2021 supera ya las 730.000 viviendas, una cifra que explica, mejor que cualquier otra, por qué los precios no bajan, aunque se venda menos. Hasta aquí, el diagnóstico de fondo. Pero esta misma semana han pasado dos cosas que, sin cambiar ese diagnóstico, sí cambian el momento en el que toca decidir si comprar o esperar”, apunta.
La primera tiene que ver con el precio del dinero. El Euribor, el índice al que están ligadas la mayoría de las hipotecas variables en España, cerró septiembre en el 3,247%, su nivel más alto desde 2024 y el tercer mes consecutivo de subidas, según confirmó el Banco de España. Para hacerlo tangible: alguien con una hipoteca variable de 150.000€ va a pagar, a partir de ahora, unos 98€ más al mes, casi 1.200 al año, solo por este movimiento del índice.
La segunda tiene que ver con la política, y ha sido especialmente convulsa. El Gobierno aprobó hace dos semanas dos decretos de vivienda: uno ampliaba la protección frente a los desahucios y limitaba que los fondos de inversión compraran vivienda muy por debajo de su precio de mercado; el otro obligaba a prorrogar automáticamente los contratos de alquiler. El Congreso los rechazó el viernes y ambos quedaron derogados apenas un día después de entrar en vigor.
El Gobierno ha aprobado de inmediato los decretos de vivienda en el primer Consejo de Ministros tras la convocatoria de elecciones anticipadas el 29 de noviembre. "El terreno de juego institucional ha cambiado por completo y se traslada a la Diputación Permanente, lo que se suma a la incertidumbre legal sobre el alquiler y a la presión económica del Euribor. En un escenario tan volátil, el sector coincide en que cada decisión financiera debe analizarse con extrema cautela antes de dar un paso", avisa Elegido.
Esa incertidumbre sobre el alquiler no es un dato menor para quien compra: cuando los propietarios dudan de las reglas del alquiler, algunos retiran sus pisos de ese mercado, y parte de esa presión se traslada a la compraventa, concluye la experta de Wypo.