Alejandro San Nicolás, experto en economía y finanzas de la Universidad Internacional de Valencia (VIU)
El Gobierno volvió a aprobar sus dos decretos de vivienda pocos días después de que el Congreso los tumbara, y ahora ha aplazado su votación hasta las puertas de la campaña de las elecciones del 29 de noviembre. Si era tan urgente, cuesta entender la espera. Prórrogas extraordinarias de los alquileres, tope del 2% a las subidas, moratoria antidesahucios hasta 2030, contratos que se renuevan casi solos y una nueva línea de préstamos para comprar. Sobre el papel, todo suena a protección. En la calle, nos tememos que el efecto será el contrario.
Empecemos por lo razonable. Las personas con rentas más bajas van a poder mantenerse en sus alquileres con más garantías. Quien cumpla puede prorrogar su contrato hasta dos años más, la actualización anual queda limitada al 2% hasta finales de 2027 y los inquilinos con bases por debajo de unos 33.000€ tendrán una deducción del 10% en el IRPF, que el Gobierno calcula en torno a 1.000€ al año. Es un respiro.
Pero toda protección tiene una condición, y conviene decirlo alto: el compromiso de pagar regularmente al casero. La prórroga exige estar al corriente. El problema llega cuando el colectivo de vulnerables crece y la moratoria antidesahucios se alarga hasta 2030. El propietario no lee el BOE como un jurista, sino como alguien que se juega su patrimonio, y ve más riesgo. Cuando el riesgo sube, la oferta baja. Y cuando la oferta baja, lo que llega no es alivio para el bolsillo, sino una crisis social: más gente buscando menos pisos.
Los datos ya lo anuncian. El Observatorio del Alquiler prevé que España cierre 2026 con casi 23.000 viviendas en alquiler menos que el año anterior, con caídas de más del 20% en provincias como Cádiz o Guipúzcoa. Cada anuncio recibe de media 143 interesados en diez días. Un mercado equilibrado rondaría los 15. El precio medio está en 1.211€ al mes, casi un 5% más que hace un año. Cuando hay diez veces más demanda que oferta, ningún decreto fija el precio. Lo fija la escasez.
Se dice que la ley cuida al pequeño propietario, y es verdad que le ofrece bonificaciones, con reducciones de hasta el 100% en el IRPF si baja la renta. Pero el pequeño tenedor es precisamente el que más sufre a la menor dificultad. Hablamos de quien tiene uno o dos pisos, muchas veces heredados, y depende de esa renta para completar una pensión o una hipoteca. Un impago, una prórroga que no esperaba o un contrato que se convierte en indefinido le cambian la vida. No tiene departamento jurídico ni cien inmuebles para repartir el riesgo. Tiene miedo. Y el miedo, en el mercado, se traduce en pisos que desaparecen.
¿Aumentarán los pisos turísticos? No debería. Las ciudades están en guerra contra ellos, y el propio decreto va en esa dirección: un IVA del 10% para alquileres de menos de 30 noches y recargos en el IBI de hasta el 150% en zonas tensionadas. Desde la pandemia la demanda turística está por las nubes y la tentación existe. Pero esta norma está pensada contra la compra masiva de inmuebles, y amplía las limitaciones a los grandes tenedores de más de diez viviendas. Donde sí vemos fuga es hacia el alquiler de temporada y por habitaciones: el propietario siempre busca la fórmula más segura.
Y aquí está el gran olvidado de esta historia: la clase media. Su demanda se concentra justo en las viviendas con menos oferta, pisos normales en zonas con trabajo y a un precio razonable. Son leyes pensadas para proteger a minorías, y está bien. Pero quien no es vulnerable ni tiene grandes ingresos queda en tierra de nadie. ¿Qué va a pasar? Que subirán los alquileres y que las garantías que pedirán los caseros serán mayores: más meses de fianza, avales bancarios, seguros de impago, nóminas que tripliquen la renta. El joven o la familia que antes accedía con esfuerzo ahora no pasará el filtro.
El fondo del problema no está en los contratos, está en los ladrillos. El Banco de España calcula que faltan unas 750.000 viviendas y advierte de que el déficit irá a peor. La construcción tiene que pasar por un plan nacional serio, con precio protegido y pensado para la población, no por decretos que se aprueban, se caen, se vuelven a aprobar y se votan con el calendario electoral en la mano. El texto incluye medidas positivas, como el IVA del 4% para la vivienda protegida, los avales para la construcción industrializada o los préstamos al 0% de hasta 50.000 euros para la primera vivienda. Pero ayudar a comprar sin aumentar la oferta solo empuja los precios hacia arriba. Si no se construye vivienda nueva a gran escala, con suelo disponible, licencias ágiles y seguridad jurídica, ninguna ley funcionará.
El efecto dominó es de manual. Empieza en la inseguridad del propietario y termina en el bolsillo del inquilino. Veremos viviendas que pasan a la venta, al uso temporal o se quedan vacías. Con menos pisos, los precios suben. Con precios más altos, más familias necesitan protección. Y con más familias protegidas, más propietarios se retiran. Es un círculo que se alimenta solo. Para rematarlo, el decreto de alquileres indefinidos, con renovaciones automáticas de cinco o siete años, se votará en plena precampaña y todo apunta a que decaerá. El mensaje que recibe el mercado es de incertidumbre permanente, y la incertidumbre es lo más caro que existe en vivienda.
La solución es fácil de enunciar y difícil de ejecutar: equilibrar oferta y demanda. Construir más y más rápido, dar seguridad a quien pone su casa en alquiler y proteger al vulnerable con recursos públicos, no trasladando esa carga al pequeño propietario. Si no se hace eso, nada que hacer. Seguiremos aprobando decretos mientras las llaves desaparecen del mercado.