Las Claves #vivienda

Miguel Ángel Valero

Las elecciones de medio mandato o 'midterms' en EEUU, que se celebran el martes siguiente al primer lunes de noviembre (este año, el 3 de noviembre), renuevan toda la Cámara de Representantes (435 escaños, de los que ahora 220 son republicanos) y 35 escaños del Senado (donde los republicanos suman 53 de 100). Y son clave para que Donald Trump pueda seguir imponiendo su agenda política. Una derrota que suponga perder el actual control de las dos cámaras convertiría al actual presidente de EEUU en un 'pato cojo' y le situaría bajo la amenaza de un 'impeachment' o destitución (se necesita mayoría simple en la Cámara de Representantes y dos tercios en el Senado).

Los republicanos ya piensan en esas elecciones, también Trump, pero con resultados distintos. Por un lado, el Senado aprobó una resolución que prohíbe al presidente nuevas acciones militares en Venezuela sin previa aprobación del Congreso. La votación mostró 52 votos a favor (todos los demócratas más cinco republicanos: Susan Collins, Todd Young, Lisa Murkowski, Rand Paul y Josh Hawley) contra 47. Es el primer revés significativo a la política de Trump tras la polémica operación que capturó a Nicolás Maduro.

La resolución del Senado invoca la Ley de Poderes de Guerra y reafirma el rol constitucional del Congreso en decisiones bélicas.  Trump la calificó de "estupidez" e "inconstitucional", amaga con vetarla, y critica a los republicanos disidentes, afirmando que "ninguno debería ser reelegido jamás" por limitar su autoridad como comandante en jefe y perjudicar la seguridad nacional.

Por otro, la Cámara de Representantes ha aprobado la extensión de los subsidios de atención médica hasta tres años, el principal punto de fricción entre demócratas y republicanos. Estas ayudas, vinculadas a la Ley de Atención Médica Asequible (Affordable Care Act, también conocida como Obamacare) expiraron a finales de 2025. El programa, creado para ofrecer cobertura más asequible a personas con bajos ingresos, beneficia a unos 24 millones de estadounidenses. El vencimiento de los subsidios se convirtió en el eje del debate en el Congreso y desencadenó el cierre gubernamental más prolongado de la historia, después de que los demócratas utilizaran su voto como herramienta de negociación. 

Finalmente, la Cámara aprobó la medida con 230 votos a favor (entre ellos, 17 republicanos) y 196 en contra. Este resultado representa una victoria simbólica para los demócratas, que han logrado presionar a la mayoría republicana en un asunto central en la agenda política. Además, las encuestas muestran que el acceso a la atención médica es una de las principales preocupaciones de los votantes. 

En cualquier caso, la propuesta aprobada por la Cámara de Representantes debe obtener el visto bueno del Senado, cuya mayoría republicana se inclina por una extensión inferior a los 3 años planteados.

Por su parte, la Administración Trump ha ordenado a Fannie Mae y Freddie Mac comprar 200.000 millones$ en bonos hipotecarios, como esfuerzo para reducir los costes de la vivienda. Las dos entidades financieras, patrocinadas por el Gobierno desde la crisis de 2008, se dedican a emitir y gestionar bonos respaldados por hipotecas. Actualmente existen alrededor de 9 billones$ en bonos hipotecarios emitidos por agencias, por lo que la operación representaría poco más del 2% del mercado. Aun así, se estima que esta demanda adicional podría reducir los diferenciales en hasta 0,25 puntos, lo que se traduciría en tipos hipotecarios más bajos para los hogares estadounidenses.

Además, Trump anuncia en Truth Social que aprobará medidas inmediatas para prohibir a grandes inversores institucionales y fondos de inversión comprar viviendas unifamiliares, con el objetivo de facilitar el acceso a éstas y preservar el "sueño americano". La medida busca priorizar a compradores individuales sobre corporaciones, culpando a la inflación previa por el encarecimiento de las viviendas. "Las personas viven en las casas, no las corporaciones", argumenta.

La cotización de gestoras como Blackstone y BlackRock cayeron hasta el 5% tras el anuncio de Trump, reflejando preocupación en el sector inmobiliario. Pero los expertos dudan de su efectividad real para bajar precios, ya que los inversores institucionales representan una porción limitada del mercado inmobiliario residencial, y creen que es un gesto político ante las preocupaciones de los ciudadanos norteamericanos sobre el difícil acceso a una vivienda.

El peor diciembre para el empleo en una década

Mientras, la productividad crece a su mayor ritmo de los últimos dos años: en el tercer trimestre se aceleró el 4,9% trimestral anualizado, por encima del +4,1% anterior. En este contexto, los costes laborales –lo que pagan las empresas a sus empleados por producir cada unidad de producto– ha caído un 1,9% en el trimestre y se revisaron a la baja los datos previos mostrando ahora un retroceso del -2,9%. Es la primera vez desde 2019 que se registran dos trimestres consecutivos de reducción de los costes laborales. 

Diciembre sumó 50.000 nuevos puestos de trabajo, según la Oficina de Estadísticas Laborales, frente a los 70.000 previstos. Es el peor diciembre en una década (excluido el año de la pandemia). El paro baja una décima, hasta el 4,4%, pero ha subido 4 desde enero de 2025.

Las empresas estadounidenses crearon 584.000 puestos de trabajo en 2025, la menor cifra desde 2003, sin contar con el año de la pandemia, y lejos de los más de 2 millones de contrataciones en 2024. Crece el empleo en los servicios de comida y bebida (+27.000), atención médica (+21.000) y servicios sociales y asistencia, pero se destruyen 25.000 en el comercio minorista, básico en la economía de EEUU. Los datos demuestran el impacto de los aranceles en las pymes de EEUU.

El empleo en el gobierno federal se mantuvo prácticamente sin cambios en diciembre. Desde que alcanzó un pico en enero, el empleo en el gobierno federal disminuyó en 277.000 contratos, o un 9,2%, por el plan de recorte de gastos de la Administración, DOGE, que Trump puso en manos de Elon Musk, hasta que ambos chocaron por la reforma fiscal y el fundador de Tesla renunció.

Por su parte, el déficit comercial se sitúa en octubre en los 29.400 millones$, el 39% menos que en septiembre, por el 3,2% menos de importaciones, sobre todo de productos farmacéuticos y de oro. Es el mejor dato desde 2009. Pero tolo lo relacionado con el comercio exterior sigue mostrando una elevada volatilidad, ya que las estadísticas están muy afectadas por el efecto anticipación de las compras ante posibles subidas de los aranceles. En octubre, las compras de productos farmacéuticos fueron las menores desde julio de 2022, por la anticipación de las compras a septiembre debido a la amenaza de subidas de aranceles, que finalmente no se aplicaron.

DWS: las expectativas de inflación se correlacionan con el precio del petróleo

La agitación en Venezuela ofrece un ejemplo de referencia sobre cómo las crisis del petróleo y los metales pueden repercutir en la inflación y los tipos de interés, a medida que la transición energética reescribe las antiguas reglas del mercado. Tras la captura del presidente de Venezuela, Nicolás Maduro, sigue habiendo mucha incertidumbre, especialmente en lo que respecta a las materias primas mundiales.

A pesar de que el país cuenta con las mayores reservas demostradas de petróleo crudo del mundo, la producción lleva un cuarto de siglo en declive. Los yacimientos de bauxita, mineral de hierro, níquel y oro también parecen ser considerables, aunque nadie parece saber con certeza cuál es su tamaño exacto. Esto convierte los acontecimientos políticos en Caracas en un interesante caso de estudio para un cambio de régimen “diferente”. A medida que se acelera la transición energética y los metales cobran mayor importancia, los antiguos patrones que vinculan la geopolítica, las expectativas de inflación y los tipos de interés están llamados a cambiar.

El gráfico aportado por DWS ilustra el mecanismo tradicional, que últimamente ha vuelto a acaparar la atención del mercado. Las tasas de inflación de equilibrio son la diferencia entre los rendimientos de los bonos indexados a la inflación y los nominales. Suelen considerarse un indicador de las expectativas de inflación en el mercado de bonos. Curiosamente, estas expectativas de inflación guardan una estrecha correlación con el precio del petróleo, como muestra el gráfico. 

Hay dos razones que explican esta relación estrecha, pero inestable:

• En primer lugar, los precios del petróleo influyen directamente en la inflación general de los precios al consumo a través de los costes de la energía y el transporte.
• En segundo lugar, los precios del petróleo transmiten información en tiempo real sobre la demanda de una amplia gama de hogares y empresas.

Por lo tanto, una bajada de los precios del petróleo suele traducirse en una debilidad más generalizada de la demanda agregada, lo que indica un posible descenso del crecimiento y una bajada de los rendimientos.

Según esa lógica, la mera perspectiva de una renovación del suministro puede enfriar los precios del crudo, lo que reduciría la inflación de equilibrio a 10 años en EEUU. No importa que nadie sepa aún quién, a qué coste y en qué plazo podría restaurar el deteriorado sector de los hidrocarburos de Venezuela. Como muestra el gráfico, la sensibilidad no es fija; depende en gran medida de si los inversores esperan que los bancos centrales fijen la inflación. Si es así, los bancos centrales pueden pasar por alto las crisis petroleras, a menos que sean extremas. Por eso. los responsables políticos se centran en la inflación subyacente, que excluye la energía y los alimentos, que son volátiles.

Otras materias primas, y quizá el petróleo en el futuro, muestran un patrón diferente. Los metales industriales se utilizan principalmente como insumos para bienes de capital. A diferencia del petróleo, las crisis de precios de los metales afectan de manera persistente a la inflación subyacente y general, especialmente en las economías expuestas a través de las redes de producción. El encarecimiento de los metales se filtra a través de la maquinaria y la electrónica, lo que hace que la inflación subyacente sea persistente; las crisis del petróleo afectan principalmente a la inflación general. 

La historia demuestra lo complicadas que pueden ser las transiciones. El cambio del aceite de ballena al queroseno y los hidrocarburos en el siglo XIX fue caótico, volátil y llevó décadas. “Las crisis de suministro de metales rara vez se producen al mismo tiempo, y sus efectos sobre la inflación pueden ser menos visibles, pero más persistentes”, argumenta Johannes Müller, director de research de DWS. “Pero cuando se trata de acontecimientos geopolíticos, cada vez más se debe mirar más allá del precio del petróleo a la hora de considerar las implicaciones a largo plazo para la inflación”, resalta.

UBS recomienda bonos de calidad y diversificación

Los rendimientos de los bonos del Tesoro estadounidense bajaron, ya que las ofertas de empleo y los datos de nóminas privadas en EEUU apuntaron a una mejora gradual de las condiciones del mercado laboral, mientras que Trump anunció la compra de 200.000 millones$ en bonos hipotecarios. El rendimiento de los bonos del Tesoro estadounidense a 10 años se situó en el 4,18%.

Los expertos de UBS creen que otro recorte de tipos de interés por parte de la Reserva Federal este trimestre impulsaría los bonos de calidad, que siguen desempeñando un papel clave en la generación de ingresos de cartera para los inversores: "Esperamos que los bonos de calidad de duración media generen rentabilidades de un solo dígito medio este año". 

Los índices de bonos gubernamentales de alta calidad y duración media han arrojado resultados dispares en las últimas semanas, ya que los inversores equilibran las decisiones de los bancos centrales con la persistente preocupación por la inflación y la sostenibilidad de la deuda pública. Sin embargo, con una combinación de atractivos rendimientos iniciales y la posibilidad de que bajen ante la flexibilización de la Reserva Federal, "esperamos rentabilidades respetables gracias a una combinación de rendimiento y apreciación del capital". 

Los indicadores técnicos se mantienen sólidos a pesar de la emisión récord de bonos. Las ventas globales de bonos tuvieron su inicio de año más activo hasta la fecha, con corporaciones y gobiernos de EEUU, Europa y Asia habiendo obtenido préstamos por unos 245.000 millones$ en diversas divisas hasta el 7 de enero. En EEUU, las empresas con grado de inversión ('investment grade') han recaudado casi 90.000 millones en lo que va de semana, la mayor cantidad desde mayo de 2020. Sin embargo, aunque se espera una mayor emisión de bonos, los ajustados diferenciales de los bonos corporativos sugieren que el apetito de los inversores por el crédito se mantiene.

"Dados los estrechos diferenciales de crédito y la incertidumbre en torno a la deuda pública, creemos que es esencial un enfoque diversificado para la generación de rendimientos. Además de los bonos gubernamentales de alta calidad y los bonos corporativos con grado de inversión, los inversores que buscan ingresos pueden considerar deuda de alto rendimiento y de mercados emergentes para ayudar a mejorar su rendimiento. Asimismo, vemos valor en las estrategias de renta variable, las inversiones estructuradas generadoras de rendimiento y una exposición selectiva al crédito privado", insiste el análisis de UBS.

Mark Haefele, Chief Investment Officer de UBS Global Wealth Management, señala: “Si bien unos tipos más bajos pueden hacer que las oportunidades de rentas sean cada vez más escasas, creemos que los bonos de calidad seguirán desempeñando un papel importante como fuente de rentabilidad y diversificación, junto con otras estrategias orientadas a mejorar los ingresos”.

Sobre la prohibición a los inversores institucionales de la compra de viviendas unifamiliares, en UBS señalan: "creemos que el impacto de los grandes inversores en la asequibilidad general de la vivienda está sobreestimado". Los datos muestran que las instituciones poseen solo una pequeña parte del mercado (el 0,5% de los aproximadamente 103 millones de viviendas unifamiliares y solo el 3,6% de las viviendas unifamiliares en alquiler). Los principales impulsores de la disminución de la asequibilidad siguen siendo el rápido crecimiento de los precios de la vivienda, el aumento de las tasas hipotecarias y la limitada construcción de viviendas nuevas. "A medida que continúa el debate antes de las elecciones, esperamos más propuestas políticas, pero no anticipamos cambios significativos a corto plazo en la estructura del mercado de alquiler de viviendas unifamiliares", añaden.

Miguel Ángel Valero

Durante años, el legado de la vivienda era una prioridad indiscutible para muchas familias. Sin embargo, ahora, una parte creciente de la población mayor empieza a valorar su bienestar y calidad de vida y no solo la conservación del inmueble como herencia. Así lo refleja el ‘V Barómetro del Consumidor Sénior’, elaborado por el Centro de Investigación Ageingnomics de Fundación Mapfre, que muestra que apenas el 34% de los mayores de 55 años con vivienda en propiedad prioriza dejarla a sus hijos o familiares. Y que un 35% no descarta destinarla a mantener o mejorar su propia calidad de vida en caso de necesitarlo.

Esto supone que baja del 40% al 34% el porcentaje de mayores de 55 años que piensan en dejar la vivienda a sus hijos, lo que confirma un cambio de mentalidad: el valor simbólico del legado familiar pierde peso frente a una visión más práctica y vitalista de la etapa sénior.

La prioridad creciente por el bienestar y la autonomía también se refleja en el interés por fórmulas como la licuación patrimonial, que permiten complementar las pensiones mediante ingresos adicionales procedentes de la vivienda, manteniendo al mismo tiempo el derecho a residir en ella. Así, un 26% de los mayores señala que estaría dispuesto a vender o hipotecar su casa siempre que pudiera seguir utilizándola de forma vitalicia, evidenciando una transformación en el papel de la vivienda.

Sin embargo, a la hora de preguntar a los propietarios qué opción les generaría más seguridad para obtener ingresos sin dejar de residir en su hogar, la confianza en las fórmulas de licuación patrimonial disponibles sigue siendo muy baja. El 76% señala que no confía en ninguna de ellas, reflejando la desconfianza generalizada hacia este tipo de alternativas, que puede deberse en parte al desconocimiento sobre cómo funcionan o qué garantías ofrecen las entidades que hasta ahora han provisto este tipo de operaciones.

Entre quienes sí consideran alguna alternativa, el 24%, las más citadas son: 

• la hipoteca inversa (12%), que permite obtener ingresos utilizando la vivienda como garantía sin perder su propiedad; 
• la nuda propiedad (9%), que consiste en vender la propiedad manteniendo el derecho a residir en ella; 
• y la vivienda inversa (7%), que permite vender el inmueble y seguir usándolo mediante el pago de un alquiler.

Con el objetivo de dar a conocer las posibilidades que ofrece la vivienda como recurso para reforzar la seguridad económica en la jubilación, el Centro de Investigación Ageingnomics elaboró la guía “Vivienda y Pensión. Guía para monetizar la vivienda y mejorar tu pensión”, que explica cómo las diferentes alternativas de monetización pueden complementar la pensión media. 

Para ello, clasifica las opciones en dos grupos: las que implican la transferencia en vida de la propiedad, como la venta de la nuda propiedad, la vivienda inversa o las rentas vitalicias inmobiliarias; y las que retienen la propiedad, como la hipoteca inversa o el anticipo de alquileres.

Para el director del Centro de Investigación Ageingnomics, Juan Fernández Palacios, “para los sénior, la vivienda ya no es solo un legado para las próximas generaciones, sino una herramienta que les permite ganar flexibilidad y seguridad económica en la jubilación. Cada vez más buscan aprovechar su patrimonio de manera activa, explorando alternativas financieras sin perder la tranquilidad de seguir disfrutando de su hogar. Al mismo tiempo, lad esconfianza sobre estas fórmulas sigue siendo un obstáculo, lo que evidencia la necesidad de informar y acompañar a los mayores para que puedan tomar decisiones seguras y adecuadas a sus necesidades que realmente les aporten autonomía y bienestar.”

Miguel Ángel Valero 

El sector residencial español se consolida como uno de los mercados inmobiliarios más interesantes de Europa.  En 2024, CBRE contabilizó una inversión de 4.300 millones€ en el sector residencial español, cn un aumento interanual del 40%. Los segmentos multifamiliares y Flex Living representaron el 74% de la actividad total. El impulso ha continuado en el primer trimestre de 2025, con 1.100 millones, tres veces el volumen registrado en el mismo período del año anterior, representando el 35% de toda la inversión inmobiliaria. Madrid lideró la actividad, con volúmenes que superaron la mitad del total. 

El fuerte crecimiento de la población urbana, impulsado en parte por el aumento de la inmigración, junto con la creciente demanda de alquiler y políticas favorables para los inversores, sostienen el impulso continuo del mercado.

España ha sido históricamente un mercado orientado a la propiedad (con aproximadamente un 80% de tasa). Sin embargo, el aumento de los precios de la vivienda, condiciones hipotecarias más estrictas y preferencias cambiantes han hecho que alquilar sea más necesario y deseable, especialmente entre los grupos demográficos más jóvenes y los migrantes. El porcentaje de inquilinos aumentó del 19% en 2007 a casi el 25% a finales de 2020, lo que refleja un claro cambio estructural. Como resultado, los precios de alquiler se han disparado en los últimos años, superando significativamente el promedio de la Eurozona. Solo en el primer trimestre de 2025, los precios subieron un 1,8% trimestral -una desaceleración respecto al trimestre anterior-, pero aún muy por encima del promedio de la UE del 0,8%. En términos anuales, España registró un aumento del 11,4%, más del doble del promedio de la UE.

El análisis de DWS destaca que la actividad de construcción en España ha permanecido históricamente baja desde la crisis financiera de 2008. España tiene una de las tasas per cápita más bajas de inicio de nuevas viviendas en Europa, con significativamente menos viviendas construidas que nuevos hogares formados. Esta escasez de oferta ha contribuido a un déficit habitacional estimado en 600.000 unidades, según el INE (Instituto Nacional de Estadística), lo que ha impulsado el fuerte aumento de los precios de la vivienda y los alquileres, especialmente en grandes ciudades como Madrid y Barcelona.

En 2024, España emitió 127.721 licencias de construcción, un aumento del 71% respecto al año anterior y la mayor tasa de crecimiento en 16 años. Las licencias residenciales lideraron el incremento, con un aumento del 20% en viviendas multifamiliares y un 5% en viviendas unifamiliares. La disminución en el tamaño medio de los hogares en Barcelona y Madrid ha contribuido a este aumento, siendo más pronunciada la caída en Barcelona.

A pesar de estos avances, la construcción sigue siendo insuficiente para cubrir la demanda en las principales ciudades, debido a la disponibilidad limitada de suelo, la escasez de materiales y mano de obra, y la continua incertidumbre regulatoria. De hecho, el proceso de concesión de licencias de obra y construcción en España está regulado por normativas complejas que se aplican a nivel local y regional. Estas normas varían significativamente entre municipios, lo que genera incertidumbre para promotores y propietarios. Los largos plazos de aprobación, las diferentes interpretaciones de las normativas y los estrictos requisitos de cumplimiento pueden provocar retrasos costosos en los proyectos y un mayor riesgo. Y para los inquilinos, las medidas cambiantes de control de alquileres y las políticas de vivienda añaden otra capa de complejidad al mercado.

En centros urbanos como Madrid, Barcelona y Valencia, la demanda de espacio residencial sigue superando a la oferta, debido a la urbanización, las limitaciones de asequibilidad y la presión demográfica. La migración es un factor clave. En 2024, España recibió 167.000 solicitudes de asilo, un récord nacional. Además, la migración neta alcanzó aproximadamente las 190.000 personas, con las mayores llegadas concentradas en Madrid, Cataluña, Valencia y Málaga. España sigue siendo un destino principal para migrantes latinoamericanos y del norte de África, lo que amplía la base de arrendatarios. 

A pesar de estos vientos a favor, el parque de viviendas en alquiler en España sigue estando poco institucionalizado. Esto abre oportunidades en formatos de vivienda asequible, donde el stock de calidad institucional sigue siendo escaso. Una mayor claridad normativa y tendencias macroeconómicas favorables podrían respaldar esta situación. Además, las perspectivas económicas de España refuerzan la demanda: el crecimiento del PIB, la creación de empleo y el consumo superan actualmente al de gran parte de Europa, lo que podría contribuir a la evolución de los mercados de alquiler urbanos.

Construir para alquilar, el modelo más atractivo

El mercado residencial español continúa evolucionando rápidamente, lo que podría presentar un amplio abanico de oportunidades en el sector de la vivienda. "Creemos que el modelo Build-to-Rent (BTR) sigue siendo especialmente atractivo debido a los altos niveles de migración, la creciente cultura del alquiler entre los jóvenesprofesionales en España —especialmente en grandes ciudades como Madrid y Valencia— y la brecha persistente entre la demanda y la oferta disponible", subrayan los expertos de DWS.

Aunque Barcelona sigue siendo un mercado urbano clave con una fuerte demanda de alquiler, las medidas regulatorias restrictivas —particularmente en lo relacionado concontroles de alquiler y concesión de licencias— han reducido el apetito inversor en el segmento BTR.

También "observamos un creciente interés inversor en el segmento deresidencias de estudiantes construidas específicamente (PBSA), donde la demanda continúa superando a la oferta". De hecho, la tasa de provisión dePBSA es de aproximadamente el 8% en Madrid y el 7% en Barcelona, encomparación con el 18% en París y Londres, y el 23% en Ámsterdam. El resto de los estudiantes vive en casa, en alquileres privados u otras formas de alojamiento.

La urbanización de los núcleos universitarios españoles y el aumento de las matrículasinternacionales están impulsando una ocupación sostenida y un crecimiento de los alquileres. De hecho, la asequibilidad y el estilo de vida que ofrece España, junto con el creciente número de escuelas de negocios en inglés en el país (dos de las diezmejores escuelas de negocios europeas están en España, según el ranking del Financial Times), están convirtiendo al país en un destino cada vez más atractivo para estudiantes internacionales. El sector puede ofrecer una prima de rendimiento saludable frente al multifamiliar tradicional y ha demostrado resiliencia ante la volatilidad de los tipos de interés. 

Curiosamente, Barcelona y Madrid tienen actualmente rendimientos estudiantiles más altos que otros mercados. A medida que crece la participación institucional, se espera que esta diferencia de rentabilidad se reduzca, particularmente en zonas bien conectadas con transporte. Las estrategias de financiación y compra anticipadas podrían considerarse enfoques prudentes para asegurar la cartera de proyectos y, potencialmente, respaldar retornos a largo plazo.

Reposición de activos obsoletos, la próxima ola de valor

"Más allá de las estrategias principales, creemos que la próxima ola de valor se encuentra en enfoques de valor añadido específicos que buscan reposicionar activos infrautilizados u obsoletos", subraya el análisis de DWS. Entre éstos, parque residencial envejecido, edificios de oficinas en desuso o residencias estudiantiles antiguas  en ubicaciones prime oen transición. 

Reconvertir estos activos en formatos modernos de alquiler que cumplan con criterios ASG —como BTR, co-living o flex-living— puede ser una forma eficiente en términos de capital para atender la demanda urbana y, al mismo tiempo, mejorar potencialmente la calidad de la vivienda.

Además, el impulso regulatorio de España hacia la eficiencia energética,respaldado por mecanismos de financiación de la UE, puede aumentar las oportunidades para estrategias basadas en la rehabilitación. 

Aunque persistencomplejidades operativas y regulatorias —especialmente en lo relativo a permisos, controles de alquiler y propiedad fragmentada—, estas barreras de entrada podrían beneficiar a inversores bien capitalizados, con conexiones locales y convicción a medio plazo. La atención estratégica debería centrarse en los corredores urbanos con alta demanda y en los segmentos de ingresos medios, donde las limitaciones de asequibilidad sonmás agudas y el stock de alquiler de calidad institucional sigue siendo limitado. 

"Los inversores que combinen un profundo conocimiento local con un enfoque activo de valor añadido podrían estar bien posicionados para capitalizar elmercado residencial en evolución de España. A medida que el sector continúa institucionalizándose, quienes cuenten con la gestión adecuada y el conocimiento local necesario podrían aprovechar esta transformación para lograr un crecimiento sostenible a largo plazo", resaltan los especialistas de DWS.

Claves

• El conocimiento local es fundamental: Navegar con éxito por los procesos de planificación, normativas de uso del suelo y marcos de licencias requiere equipos locales experimentados o socios de confianza con una fuerte presencia sobre el terreno.
• El valor puede estar en el reposicionamiento: Activos infrautilizados —como oficinas obsoletas, parque residencial envejecido o residencias estudiantiles en desuso— pueden ofrecer un importante potencial de conversión alineado con estrategias BTR, flex-living o co-living. En 2024 se invirtieron aproximadamente 900 millones€ en España para adquirir activos destinados a cambio deuso, frente a 300 millones en 2023. Madrid lidera esta tendencia, representando el 60% de las transacciones de cambio de uso, con actividad destacada en el distrito Centro (33%) y Chamberí (20%). 
• Las ubicaciones secundarias también están ganando impulso.
• Apuntar a núcleos urbanos con demanda estructural: Ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga siguen enfrentando graves carencias de oferta, lo que puede respaldar una demanda de alquiler sostenida a largo plazo y una mayor resiliencia en precios en todos los segmentos.
• Equilibrar rendimiento y riesgo de ejecución: Mientras que subsegmentos como PBSA y BTR pueden ofrecer ingresos estables ligados a la inflación, los modelos BTS y flex-living pueden reflejar las tendencias del mercado, aunquecon mayor riesgo en la ejecución.
• Sostenibilidad y ASG: Cumplir con normativas ambientales en evolución (como los estándares del CTE) es cada vez más que una medida de mitigación de riesgos, y puede mejorar la liquidez de los activos, su atractivo para los inquilinos y su valor a largo plazo.
• Enfoque en la asequibilidad: Las continuas presiones sobre la asequibilidadestán manteniendo una fuerte demanda de alquiler en núcleos urbanos comoMadrid y Valencia. El desequilibrio estructural entre oferta y demanda puedeimpulsar el interés inversor en propiedades build-to-rent (BTR), especialmenteen ubicaciones con normativas favorables.
• Para los inversores dispuestos a asumir complejidad, España puede ofrecer una combinación poco común de sólidos fundamentos a largo plazo, creciente interés institucional y múltiples puntos de entrada a lo largo de toda la cadena de valor residencial.
• ¿Dónde podrían existir oportunidades de valor añadido?
  • Madrid: Fuerte demanda de vivienda en alquiler y de stock con calidad institucional; puede ofrecer oportunidades para reposicionar activos multifamiliares antiguos.
  • Valencia: Mercado de alquiler con escasa oferta y alta demanda por parte de estudiantes y jóvenes profesionales; oportunidades en PBSA y multifamiliar.
  • Málaga: Centro tecnológico y turístico en rápido crecimiento; potencial para vivienda flexible (Flex Living) y co-living en zonas céntricas y periféricas.

Wypo: la autopromoción gana peso

En un contexto de precios al alza y escasa oferta de obra nueva, la autopromoción se consolida como una vía cada vez más relevante para acceder a una vivienda adaptada a las necesidades y preferencias de cada familia. Construir la vivienda uno mismo puede permitir un mayor control del diseño,ajuste de materiales, optimización de costes intermedios (promotor inmobiliario,margen de comercialización, etc.) pero también exige mayor planificación y capacidad financiera. 

En estos casos, el particular suele optar por un préstamo hipotecario de autopromoción, que es un tipo de hipoteca cuya finalidad no es comprar la vivienda ya hecha sino financiar la construcción de la vivienda en un terreno que ya posees.

Esta modalidad de hipoteca es a priori algo más compleja que una normal y requiere conocer cómo funciona este tipo de crédito que conllevan una planificación por fases para la entrega de fondos del banco (según los avancesde la obra).

"Quiénes se plantean solicitar una hipoteca de autopromoción deben saber quees tan importante el tipo de interés que se consiga como las fases de ejecuciónde la obra que contemple el banco pasta poder ir disponiendo del préstamo conagilidad", explica Daniel G. Yurrieta, experto hipotecario de Wypo.

Las hipotecas de autopromoción son préstamos destinados a financiar la construcción de una vivienda sobre un terreno de titularidad del solicitante. Para poder acceder a este tipo de producto, se requieren tres elementos esenciales:que el terreno sea urbano y esté en propiedad, que se cuente con un proyecto técnico visado por un arquitecto, y que se disponga de la licencia de obras concedida por el ayuntamiento correspondiente.

Una hipoteca de autopromoción puede cubrir hasta el 100% del presupuesto de construcción. Sin embargo, es imprescindible que el autopromotor cuente con ahorros adicionales para cubrir el IVA (por ejemplo,unos 40.000€ para una obra de 400.000€), más entre 3.000 y 5.000€ para los últimosgastos (notaría, gestoría y otros gastos asociados). Además de la solvencia económica, ingresos estables y un historial crediticio positivo, el banco también valorará la situación personal, como el estado civil o personas a cargo, y la tenencia de activos adicionales (viviendas,inversiones, etc.).

A diferencia de una hipoteca convencional, la financiación en autopromoción se libera en fases, según avanza la obra. “El banco define un calendario de obra y va liberando el dinero mes ames, en función de la certificación del arquitecto y el avance real de los trabajos. Mientras tanto, el cliente solo paga intereses por elcapital dispuesto”, explica Yurrieta.

Durante la construcción, el banco financia hasta el 90% del total autorizado. El 10% restante se reserva para el tramo final, cuando se realiza la escrituración definitiva de la vivienda. La operación conlleva dos visitas notariales: una para constituir el préstamo y otra, al finalizar la obra, para inscribir la escritura de vivienda terminada. Es enese momento cuando comienza a aplicarse el plazo de amortización habitual del préstamo hipotecario.

Una de las principales dificultades en la financiación de proyectos de autopromoción radica en el tratamiento del valor de obra. Desde Wypo advierten que muchos autopromotores tienden a declarar un valor inferior al realpara reducir el coste de la licencia municipal, lo que puede generar problemas enla evaluación crediticia. “En Wypo somos conscientes de esta práctica y nos encargamos de presentar correctamente la cooperación al banco para que se financieen base al presupuesto real y no al valor reflejado en la licencia. Esto es crucial para evitar desfases y garantizar la viabilidad del proyecto”,señala Yurrieta.

Otro punto crítico es la agilidad en la liberación de fondos durante las distintasfases de ejecución de la obra. La experiencia de los gestores hipotecarios de Wypo asegura que tan importante como fijar un buen tipo de interés, lo es la asignación de fases con el banco para ganar agilidad en la liberación de lospagos. Durante la ejecución de la obra, el constructor va emitiendo una factura con los avances, el arquitecto emite la correspondiente certificación y en base a eso, el banco calcula el porcentaje de ejecución de la obra y va liberando el dinero.