La derogación del Real Decreto ley8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán y con ella la derogación de las prórrogas extraordinarias que contemplaba en los contratos de alquiler de vivienda habitual, ha generado un escenario de confrontación entre inquilinos y propietarios, y varias situaciones con diferentes soluciones jurídicas. Este escenario de confrontación provocado por la derogación del Real Decreto ley 8/2026 es consecuencia de la interpretación del alcance de los efectos de la norma, que lleva aparejada la consiguiente inseguridad jurídica. En este sentido, hay que tener en cuenta que las obligaciones que genera la norma solo son exigibles a través del contrato mientras está vigente, porque una vez derogada las posibilidades que ofrece la norma no pueden adquirir un carácter definitivo.
Un informe de la Asesoría Jurídica del Colegio Oficial y Asociación de Agencias y Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid (CoapiMadrid-AIM), explica cómo queda la situación y las soluciones jurídicas en los contratos de alquiler de vivienda habitual una vez derogada la norma.
En un primer supuesto, en los contratos de alquiler de vivienda habitual con fecha de vencimiento anterior al 28 de abril en que el inquilino solicitara la prórroga extraordinaria al arrendador de forma fehaciente entre el 22 de marzo y el 28 de abril de 2026, el contrato sí se prorroga de forma extraordinaria por plazos anuales durante un máximo de dos años.
Sin embargo, en los contratos de alquiler con fecha de vencimiento anterior al 28 de abril en los que el inquilino no haya solicitado la prórroga entre el 22 de marzo y el 28 de abril, el contrato no se prorroga de forma extraordinaria, finalizando cuando corresponda por contrato.
En un tercer supuesto, en los contratos de alquiler con fecha de vencimiento posterior al 28 de abril y en los que el inquilino sí haya solicitado la prórroga de forma fehaciente entre el 22 de marzo y el 28 de abril de 2026, dado que el RDL 8/2026 no ha sido convalidado, los contratos que venzan en fecha posterior a su derogación no podrán acogerse a la prórroga extraordinaria de dos años, aunque hubiera sido solicitada en el plazo en que dicha norma estuvo en vigor, salvo que el propietario lo haya aceptado de forma expresa.
En los contratos de alquiler con fecha de vencimiento posterior al 28 de abril y en los que el inquilino no haya solicitado la prórroga entre el 22 de marzo y el 28 de abril, el contrato no se prorroga de forma extraordinaria, finalizando cuando corresponda por contrato.
José Merino, Asesor Jurídico de CoapiMadrid-AIM, apunta que, con la derogación del RDL 8/2026 se ha vuelto a introducir un escenario de “inseguridad jurídica” en el sector inmobiliario.
Build Europe reclama construcción a gran escala de viviendas
En vísperas de la Conferencia Ministerial sobre vivienda organizada por la Presidencia chipriota del Consejo de la UE, Build Europe, la asociación que representa a los promotores y constructores residenciales europeos, junto con la Cyprus Property Developers Association (CPDA), recuerda que la asequibilidad de la vivienda es uno de los retos estructurales más urgentes de la Unión Europea, con impacto directo en la movilidad, la competitividad, las dinámicas demográficas y la cohesión social.
La causa es clara: una brecha persistente y creciente entre la oferta y la demanda de vivienda. Yiannis Misirlis, presidente de la CPDA, subrayó que la asequibilidad de la vivienda es, ante todo, una cuestión de capacidad de producción, señalando la creciente brecha entre oferta y demanda en Europa y la necesidad de políticas orientadas a la oferta que reconozcan el papel del sector privado.
Andreas Ibel, presidente de Build Europe, afirmó que "la asequibilidad de la vivienda es fundamentalmente un desafío de ejecución" y pidió un aumento urgente de la oferta de vivienda a gran escala. Advirtió que obstáculos persistentes como la complejidad de la planificación, los largos plazos de concesión de permisos, la escasez de suelo, las limitaciones de financiación y la fragmentación normativa siguen frenando la oferta. También destacó el papel central de los promotores privados en la construcción de nuevas viviendas, señalando que su capacidad depende de un entorno político y regulatorio favorable.
Ibel y Misirlis avisan que políticas de vivienda bien intencionadas pueden tener efectos contraproducentes al restringir la oferta. Medidas como una zonificación rígida o exigencias excesivas a nivel de proyecto pueden ralentizar la construcción en lugar de acelerarla. Por ello, instaron a los responsables políticos de la UE, de cara a las próximas discusiones ministeriales, a centrarse en enfoques pragmáticos que apoyen la oferta de vivienda, en particular eliminando obstáculos administrativos y regulatorios, garantizando condiciones equitativas y movilizando inversión pública y privada a gran escala.
Andreas Ibel concluyó: "La UE debe adaptar sus políticas de vivienda y energía al contexto geopolítico y económico actual, marcado por presiones inflacionarias, el aumento de los costes de construcción y condiciones financieras más restrictivas. Las políticas diseñadas en un contexto distinto deben replantearse hoy para facilitar la construcción de vivienda en lugar de frenarla. Europa no carece ni de demanda ni de capacidad para construir: carece de un marco político que permita construir a gran escala".
Yiannis Misirlis declaró: "La vivienda asequible no puede lograrse únicamente mediante regulación; requiere sistemas de producción eficientes, con procedimientos más rápidos, reglas estables y un enfoque pragmático de la transición verde». Añadió que «esto permitirá reforzar la economía europea, la cohesión social y el acceso a oportunidades".
Kaliki: falta trazabilidad del proceso de promoción inmobiliaria
El debate sobre la vivienda en España sigue centrado en la oferta, los precios y el acceso, pero hay un factor menos visible que está condicionando de forma directa la eficiencia del sector: cómo se construyen, se entregan y se gestionan las incidencias de las promociones inmobiliarias. En un contexto de alta demanda y presión sobre los plazos, los procesos internos siguen siendo, en muchos casos, sorprendentemente analógicos. Esto supone:
El resultado no es menor: retrasos en entregas, sobrecostes operativos, tensiones entre promotores y constructoras, y una posventa que, en demasiadas ocasiones, se convierte en un punto crítico de insatisfacción.
La falta de trazabilidad en la promoción inmobiliaria no es un fallo puntual, sino un problema sistémico. Cada transición —de obra a recepción,— implica una pérdida de información que impacta directamente en la calidad final del producto. En un sector donde intervienen múltiples actores, la ausencia de un entorno común de trabajo genera ineficiencias difíciles de medir, pero constantes: tiempos de coordinación elevados, dificultad para priorizar incidencias, falta de visibilidad entiempo real y escasa capacidad de aprendizaje entre proyectos.
Este contexto contrasta con la evolución de otros sectores, donde la digitalización ha permitido optimizar procesos, anticipar errores y mejorar la experiencia del cliente final.
Frente a este escenario, empieza a consolidarse un cambio de enfoque: entender la calidad no como una revisión final antes de la entrega, sino como un proceso continuo que debe gestionarse desde el inicio de la obra.
Es en este punto donde soluciones como Kaliti aportan una capa estructural al promotor. Su propuesta se basa en algo sencillo en concepto, pero complejo en ejecución: conectar a todos los actores de una promoción en una única plataforma que permita trabajar con información en tiempo real y trazabilidad completa. Esto implica que cada incidencia queda registrada con evidencia que la información no se pierde al cambiar de fase y que todos los equipos —desde obra hasta posventa— operan sobre una misma base de datos.
La diferencia no es únicamente tecnológica, sino operativa. La centralización de la información reduce reprocesos, elimina duplicidades y permite actuar sobre incidencias en el momento en que se producen, no semanas después. En términos prácticos, esto se traduce en entregas más ordenadas, menor volumen de defectos, tiempos de resolución más rápidos en posventa y una mejora tangible en la experiencia del comprador, que pasa a tener visibilidad sobre el estado de sus reclamaciones. Además, la capacidad de analizar datos históricos permite identificar patrones recurrentes —tipos de incidencias, fases críticas, actores con mayor volumen de errores— y tomar decisiones más informadas en futuros proyectos.
El avance no reside únicamente en digitalizar procesos existentes, sino en redefinir cómo se gestiona la información dentro de una promoción inmobiliaria. Pasar de una lógica fragmentada a una lógica continua, donde cada proyecto deja una huella de datos útil para el siguiente. En un mercado cada vez más exigente, donde la calidad percibida y la experiencia del cliente ganan peso frente a otros factores, esta transformación se perfila como una de las principales ventajas competitivas para los promotores.
La llegada de este tipo de soluciones al mercado español —como es el caso de Kaliti, con más de una década de experiencia en Europa— se produce en un momento especialmente relevante. El sector combina volumen, presión operativa y una creciente necesidad de profesionalización. El reto ya no es únicamente construir más vivienda, sino hacerlo mejor, con procesos más eficientes, mayor control de calidad y una gestión más transparente en todas las fases del proyecto. En ese cambio silencioso, donde la tecnología actúa como habilitador y no como protagonista, se está redefiniendo una parte esencial del futuro del sector inmobiliario.