El Índice Registral de Actividad Inmobiliaria (IRAI) ha experimentado un incremento del 2,1% en el 4º trimestre de 2025. Desglosando sus componentes, el índice de propiedad ha crecido un 1,6%, impulsado por un crecimiento en el número de compraventas, así como en el de hipotecas (+7,3%). Por otro lado, en lo que respecta al índice mercantil, ha crecido también un 3,5%, motivado por incrementos en ambos sectores, construcción e inmobiliario.
Analizando los componentes del lado de la demanda (propiedad), el índice de compraventas ha crecido un 1%, mientras que el índice de hipotecas lo ha hecho un 2,6%. Por otro lado, desde el punto de vista de la oferta (mercantil), ambos componentes han experimentado un crecimiento, tanto el sector de la construcción (variación del 3,8%), como en el sector inmobiliario (variación del 2,6%). Estos aumentos han sido motivados por un aumento en las constituciones de sociedades en estos sectores, a pesar del aumento de la concursalidad.
El índice suavizado, libre de componentes estacionales, ha crecido un 1,4%, encadenando ya cuatro años de tendencia alcista, desde el cuarto trimestre de 2023. Aunque el ritmo de crecimiento muestra signos de estabilización, la actividad inmobiliaria mantiene una dinámica favorable, sustentada en la continuidad del aumento de los precios y en el buen comportamiento del mercado hipotecario, lo que sigue impulsando resultados positivos.
En cuanto a la evolución anual del IRAI, continúa siendo positiva, con una tasa de crecimiento del 6,8% en el 4º trimestre respecto al mismo trimestre del año anterior (un 9% en el tercer trimestre).
En cuanto a los componentes de la parte asociada a la demanda, se mantiene el incremento de periodos anteriores. Aumenta tanto el importe de las hipotecas (12,9%) como su número (8%), así como los precios y el número de compraventas (9,1 y 3,7% respectivamente). Por otra parte, el índice general de hipotecas ha aumentado un 10,4%, mientras que el de compraventas lo ha hecho un 6,4%.Respecto al índice de oferta, el indicador de actividad mercantil relativo a los sectores de la construcción e inmobiliario, ha tenido un crecimiento del 4,3%, destacando un comportamiento más favorable en el sector de la construcción.
VML The Cocktail: el encarecimiento de la vivienda frena el optimismo
Pero los datos de vivienda y actividad inmobiliaria tienen otras lecturas. A pesar de registrar las mejores cifras de empleo de la historia reciente y de experimentar una sensación de mejoría en la economía, el encarecimiento de la vivienda ha frenado el optimismo en España. Se consolida la idea de que la próxima generación vivirá peor, además de una creciente desconfianza institucional. De esta forma los españoles han aceptado que los modelos de vida de generaciones anteriores han caducado.
Es la conclusión del Trends Review 2026: Gobernando la Fortuna, de VML The Cocktail. “El documento analiza cómo el ciudadano busca nuevas vías para controlar su vida y asegurar su bienestar económico, tratando de gobernar su propia fortuna en medio de la incertidumbre del entorno”, afirma Felipe Romero, socio en VMLThe Cocktail.
Así, como el trabajo ya no basta para asegurar ese futuro, surge una nueva estrategia de supervivencia. Los ciudadanos buscan controlar su destino mediante la gestión de activos, lo que ha provocado que el interés por invertir se haya casi duplicado en los últimos tres años entre aquellos con capacidad de ahorro ya sea invirtiendo en criptoactivos, comprando casas explícitamente para invertir –un 10% de la demanda de viviendas tiene este fin– o capitalizando la herencia familiar, por la cual las donaciones de viviendas se han disparado un 67,8% desde 2017.
Surge así un consumidor rentista que calcula constantemente el retorno de inversión de todo lo que hace y consume en su búsqueda ansiosa por la seguridad. Pero este afán por rentabilizarlo todo choca con la "crisis de los espacios". El hogar es cada vez más inaccesible y se reduce simbólicamente a una habitación. Es más, del 38% de los jóvenes que intentan acceder al mercado de la vivienda solo el 19% compra o alquila; además el 26% de los jóvenes emancipados ha tenido que volver a casa de sus padres.
Simultáneamente, la oficina pierde fuerza debido al teletrabajo, que se mantiene en niveles muy altos en las grandes ciudades (hasta un 44% en Madrid o un 31% en Cataluña), debilitando la comunicación espontánea entre compañeros.
Al fallar la vivienda y la oficina, el ciudadano busca refugio en el tercer espacio: lugares de interacción de barrio, como plazas o comercios locales, pero éste se encuentra amenazado por la monetización, la desaparición del tejido de barrio –solo en 2025 cerraron más de 13.500 pequeños establecimientos– y un turismo masivo que domina los centros urbanos.
Ante la falta de espacios físicos propios, el consumidor busca el control reinventando su propia imagen. Surge así la identidad performativa en la que el individuo ya no se compromete con un único estilo de vida, sino que cambia constantemente. Más del 70% de la Generación Z renueva sus intereses y su forma de expresarse cada seis o 12 meses.
Esta necesidad de cambio constante hace que los jóvenes, sobre todo las Generaciones Z y Alpha, rechacen ser consumidores pasivos. Al dominar la tecnología y los entornos digitales, exigen a las marcas que dejen de imponerles discursos cerrados y les den herramientas para co-crear, personalizar productos y desafiar las normas tradicionales del consumo.
Sin embargo, vivir en un entorno digital tan saturado, en el que un 95% de los españoles asegura exponerse a la desinformación a diario provoca un fuerte agotamiento mental. Como vía de escape, la sociedad se refugia en el arte y de hecho, el ocio creativo y las visitas a museos se han disparado, atrayendo ya a la mitad de los jóvenes de entre 15 y 24 años.
IA como soporte emocional y para toma de decisiones
Si el arte alivia esa carga emocional, la tecnología hace lo propio con la intelectual a través de la inteligencia artificial (IA). Ante la fricción de un mundo cada vez más complejo, un 23% de la población adulta en España ya utiliza sistemas de IA de forma avanzada. La IA ha dejado de ser una mera herramienta laboral para convertirse en una a la que las personas recurren para acompañamiento emocional, toma de decisiones cotidianas, aprendizaje o soporte técnico. La confianza es tal, que un 59% de estos usuarios ya considera las respuestas de la IA más relevantes que las del propio buscador de Google.
Nace así una relación con la máquina sin las exigencias, la fatiga ni los conflictos vinculados al trato humano. Finalmente, todos estos cambios en la mentalidad y en la forma de vivir de los españoles también transforman su visión del mundo, marcando el declive de EEUU como su principal referente cultural y aspiracional. Hoy, un 53% rechaza que España deba parecerse a EEUU. Este vacío abre la puerta a Asia, donde los españoles ya empatan ens u preferencia por establecer alianzas con China (27%) frente a EEUU (29%), y consolida a Japón y Corea del Sur como los nuevos grandes dominadores del entretenimiento y elestilo de vida, especialmente entre la Generación Z.
Para seguir siendo relevantes, las marcas necesitan replantear su estrategia. Primero, deben demostrar al consumidor que elegirlas es una verdadera inversión con un beneficioclaro. Además, tienen la oportunidad de aportar valor creando espacios físicos agradables y libres de presión comercial, al tiempo que flexibilizan sus productos para que los propios usuarios puedan personalizarlos y co-crearlos.
Frente al ruido digital, el arte y el diseñovisual emergen como la mejor vía para emocionar sin necesidad de palabras; mientras que,a nivel global, el declive estadounidense ofrece a las marcas europeas el momento perfectopara destacar su impacto local. Todo ello ofreciendo una experiencia de cliente excelente ysin problemas, ya que los nuevos sistemas de inteligencia artificial solo recomendarán a aquellas marcas que no generen ninguna fricción.
“En este nuevo escenario, el reto hoy es ayudar al consumidor a habitar sus constantes cambios de identidad, ofrecerles espacios físicos de verdadero valor y conectar con ellos desde la autenticidad visual frente al inmenso ruido digital al que están sometidos.”, señala María Herranz, insights manager en VML The Cocktail.