Miguel Ángel Valero
"No existen soluciones mágicas en el mercado de vivienda", aseguran los expertos de Arcano Partners en un informe que comienza recordando que el edicto de precios máximos que el emperador Diocleciano aprobó en el año 301 después de Cristo para proteger a los ciudadanos de la inflación fue un fracaso, ya que generó escasez y mercado negro.
Antes de presentar sus propuestas, el informe Cómo afrontar el problema de la vivienda señala un decálogo de problemas que han provocado su inaccesibilidad:
- la oferta de casas nuevas se desplomó tras la Gran Recesión de 2009; de 15 viviendas construidas por cada 1.000 habitantes en 2006 a 2,1 en 2024
- el incremento de la inmigración impulsa el crecimiento demográfico y la demanda de viviendas
- España acumula un déficit de 700.000 viviendas, cuando en 2011 no llegaba a las 100.000
- la inversión en vivienda socil es muy inferior a la media europea (9,3%): 2,5% frente al 24% de Austria o el 16,8% de Francia. Solo están peor Portugal (2%) y Croacia (1,8%)
- la penetración del alquiler es substancialmente menor que en Europa: 25% de personas frente al 31% de la UE y el 52% de Alemania
- la escasez de mano de obra y de productividad lastran la construcción: el 7,1% de los ocupados están en esta actividad, frente al 9% en 1995. Y la productividad es ahora un 25% menor que entonces
- la inseguridad jurídica paraliza desarrollos inmobiliarios e inversión
- la fiscalidad es excesiva e ineficiente: 11%, solo superado por Reino Unido (12%). En Finlandia, es el 0%; en Suecia, el 2%, y en EEUU, el 3%
- la financiación bancaria solo cubre el 59% de los costes totales de construcción de una vivienda
- la escasez de sueño eleva sensiblemente el coste: el suelo suipone el 28% del gasto, lo mismo que la construcción
Ignacio de la Torre, Leopoldo Torralba y Pedro Larrasquitu denuncian 10 "mitos" sobre la vivienda:
- la ley de la oferta y de la demanda no afecta al sector inmobiliario
- la intervención de precios es positiva, cuando reduce la oferta, incrementa éstos a medio plazo, facilita el desarrollo de un mercado negro, provoca gentrificación, y tiene um impacto en regiones colindantes
- las viviendas vacías pueden hacer frente a la escasez de oferta: el 14,4% de las casas en España están vacías, pero el 47,2% de éstas se hallan en municipios de menos de 50.000 habitantes
- hay que expandir la producción de vivienda a escala nacional: mientras en Baleares ha crecido la población un 39% desde 2000, en Málafa un 33%, y en Madrid un 28%, en Zamora cae el 17%, el 12% en Ourense, el 3% en Cuenca, y el 2% en Soria
- las viviendas turísticas son el problema, cuando suponen el 1,43% del total en España
- la culpa del alto precio del alquiler son los grandes tenedores, cuando los que tienen 3 viviendas o más son el 1% del total
- la vivienda protegida puede cubrir el déficit por sí sola
- las Administraciones han hecho lo posible para impulsar la vivienda social
- la descentralización del urbanismo impulsa el mercado de vivienda
- una elevada tributación en el mercado de vivienda es beneficiosa, cuando España tiene el 30,3%, solo superado por Canadá (38,9%), y la media de la OCDE está en el 9,3%
Hecho el diagnóstico, Arcano Partners propone 10 soluciones:
- incrementar la altura de las viviendas actualmente construidas, lo que impulsaría la oferta a corto plazo, ya que prácticamente en dos años podrían disponerse de nuevas unidades, sin tener que pasar por el farragoso proceso de calificación de suelo e inicio de la promoción, que en la mayor parte de los casos pasaría una década. Esta nueva construcción en altura pasaría por el análisis de la cimentación y el análisis técnico para ver la capacidad de poder construir por encima de las plantas ya terminadas. Se trataría de una medida necesaria para un buen número de grandes ciudades. En Barcelona, en los años sesenta, se procedió a la construcción de dos plantas adicionales en determinados edificios ya construidos del centro de la ciudad. En Auckland (Nueva Zelanda) multiplicó por tres el número de viviendas en 6 años
- adecuar el tamaño de la vivienda al número medio de personas que viven en ella: de 4 personas en 1970 se ha pasado a 2,5 en 2023 y se estima que será de 2,3 en 2039
- liberar rápido suelo finalista ocioso y cambiar el uso del terciario: en 2017 Irlanda creó un impuesto para gravar los terernos urbanos vacíos o infrautilizados. En Madrid hay 1,8 millones de metros cuadrados de oficinas que pueden transformarse en viviendas. En Barcelona, 700.000 m2.
- abaratar la construcción con un menor requerimiento de plazas de garaje
- aumentar la oferta de alquiler incrementando la seguridad jurídica: abolición de controles de precios, decreto antiokupación. Las denuncias anuales por allanamiento o usurpación de inmuebles se han multiplicado por 5 desde 2010.
- aumentar la oferta de vivienda asequible: más alquiler social mediante colaboración público-privada, más alquiler concertado, proporcionar soluciones a las Fuerzas Armadas y a otros colectivos
- elevar la capacidad constructora vía contratación temporal y usando métodos industriales (prefabricados).
- usar la inteligencia artificial para agilizar la tramitación urbanística
- la fiscalidad debe impulsar el acceso a la primera vivienda por parte de los jóvenes: la tasa de emancipación ha bajado del 26,1% en 2007 al 15,2% en 2024
- reducir plazos de desarrollo urbanístico para aminorar coste de capital: en España llegan a los 21 años, cuando en Alemania y en EEUU son 5.
Los expertos de Arcano Partners avisan que la exclusión de los jóvenes del mercado de la vivienda por la falta de oferta y los elevados precios limita la natalidad y reduce la productividad. Y reducen su fe en la democracia. Ya que el 40% de la población activa se ve afectada por el problema de acceso a la vivienda.