Santiago Martínez Morando, jefe de Análisis Económico y Financiero de Ibercaja
El número de hipotecas concedidas en España creció en diciembre un 17,4% interanual, el importe medio un 13,4% y el importe total un 33,3%. En el conjunto del año 2025 se concedieron 501.073 hipotecas (máximo desde 2010) por un importe medio de 163.738€ (máximo histórico) y un importe total de 82.045 millones€ (máximo desde 2008). Los crecimientos en el conjunto del año fueron del 17,8% en número, 12,6% en importe medio y 32,6% en importe total, cifras que superaron los incrementos de 2024 (11,7%, 2,5% y 14,5% respectivamente).
Por comunidades autónomas, destacó el crecimiento del número de hipotecas concedidas en Cantabria (43%) y La Rioja (39%) frente al menor dinamismo en Navarra (6%) y Madrid (3%). Sin embargo, estas dos regiones se encuentran entre las tres donde más creció el importe medio: Madrid (25%), Canarias(19%) y Navarra (16%). Los incrementos más modestos se dieron en Galicia (6%) y Extremadura (3%). Si tomamos el importe total, la expansión va del 64% en Cantabria y el 50% en La Rioja hasta el 24% en Asturias y el 23% en Navarra.
La hipoteca media presenta importantes diferencias por regiones, ya que va desde 282.853€ en Baleares y 255.430 en Madrid hasta 106.252 en Murcia y 93.152 en Extremadura. Esta divergencia se ha ampliado respecto al ciclo de la burbuja inmobiliaria, ya que la ratio entre la región con la hipoteca media más elevada y la más reducida se situaba en 2,1 veces en 2007, se redujo a 1,7 en 2010 y en 2025 había subido hasta 3 veces. En el mismo sentido, la desviación típica entre las 17 comunidades autónomas ha pasado de 25.736€ en 2007 a 16.456 en 2010 y 50.080 en 2025. Respecto a la hipoteca media máxima alcanzada en 2007, la de 2025 había subido un 63% en Baleares y un 31% en Madrid, pero todavía se situaba por debajo en 9 comunidades autónomas, destacando Castilla La Mancha (-15%), Murcia (-15%) y La Rioja (-16%).
Según la clasificación del INE, un 65% de las hipotecas concedidas en 2025 se dieron a tipo fijo, el segundo porcentaje más alto de la serie, sólo superado por el 71% de 2022. En el 35% de las hipotecas consideradas a tipo variable, estarían incluidas las hipotecas mixtas con tipo fijo a 5-10 años. El tipo de interés medio al inicio de las hipotecas constituidas se situó en el 2,93%, -33 pb por debajo del año anterior, con un 2,96% en las hipotecas a tipo fijo y un 2,88% para las hipotecas a tipo variable. En diciembre, el tipo de interés medio aplicado fue del 2,87%, -38 pb respecto a un año antes, si bien, el mínimo del año se dio en octubre (2,81%).
En definitiva, el mercado hipotecario vivió una fuerte expansión en 2025, con fuertes crecimientos tanto del número de hipotecas concedidas como del importe medio. El crecimiento fue generalizado, si bien, se está ampliando la divergencia regional en los importes medios de las hipotecas concedidas.
Los elevados precios de la vivienda en algunas regiones parecen estar afectando a la demanda de hipotecas, ya que se aprecia un menor crecimiento del número de hipotecas concedidas en regiones donde ha crecido más el importe medio, como es el caso de Madrid, mientras que en otras como Extremadura o La Rioja, sucede lo contrario.
En 2026 será difícil que veamos una fuerte expansión del número de hipotecas concedidas dados los niveles alcanzados en relación con las compraventas y con variables demográficas como el aumento del número de hogares. Consideramos más probable una estabilización en niveles elevados. Por otra parte, las tensiones en los precios de la vivienda, que no se van a solucionar a corto plazo dada la escasa reacción de la oferta residencial, derivarán en un nuevo incremento del importe medio concedido.