Los gestores administrativos proponen un plan integral de vivienda

El Consejo General de Colegios de Gestores Administrativos de España propone una política integral de vivienda capaz de mantenerse en el tiempo y que, por su propia naturaleza, necesita el acuerdo de todos los grupos políticos. Los gestores administrativos consideran que el acceso a la vivienda ha alcanzado una dimensión que ya no admite respuestas parciales ni medidas pensadas para una sola legislatura, y que solo un marco compartido, que no cambie con cada ciclo electoral, permitirá recuperar el equilibrio entre la creación de hogares y la oferta disponible.

La propuesta se recoge en el Informe sobre la vivienda. Política integral para un problema social, que analiza la evolución del modelo residencial español durante las últimas siete décadas, estudia la situación actual y formula una hoja de ruta con horizonte de veinte años. No pretende presentarse como la solución definitiva ni señalar culpables únicos: su objetivo es ofrecer un diagnóstico riguroso y un conjunto de medidas concretas sobre el que construir un acuerdo amplio.

La situación actual no es fruto de una decisión aislada, sino de setenta años de decisiones acumuladas: la construcción masiva de los años cincuenta y sesenta, el reconocimiento constitucional del derecho a una vivienda digna, la expansión inmobiliaria y crediticia que culminó en 2007, el desplome posterior a la crisis de 2008 y, finalmente, una etapa en la que la demanda crece con fuerza mientras la oferta no consigue seguir su ritmo.

Según el Banco de España, entre 2021 y 2025 se acumuló un déficit cercano a las 750.000 viviendas: se crearon 245.000 hogares al año de media, mientras en 2025 apenas se terminaron 92.000 viviendas. Comprar una vivienda exige hoy 7,7 años de salario bruto, el nivel más alto desde 2011; solo el 14,5% de los jóvenes de 16 a 29 años vive fuera del hogar familiar; y el parque público supone apenas el 1,5% del total, frente al 20-30% de Países Bajos o Austria. 

No sorprende que el CIS sitúe la vivienda como la principal preocupación de los españoles. La vivienda ha dejado de ser un problema solo residencial: condiciona la movilidad laboral, la captación de talento, la emancipación, la natalidad y la igualdad de oportunidades. Un problema construido durante décadas no se resuelve con una medida aislada, sino con una política sostenida en el tiempo.

30 líneas de actuación en siete ejes

El informe articula su hoja de ruta en siete grandes ejes de actuación

• Gobernanza y planificación, con un sistema nacional de indicadores para decidir y evaluar con datos fiables.
• Capacidad de producción, con un Programa Nacional de Producción Residencial centrado en las zonas con mayor déficit y el impulso de la construcción industrializada.
• Gestión estratégica del suelo, con un Inventario Nacional de Suelo Disponible, la movilización del suelo público y procesos urbanísticos que hoy superan de media los ocho años.
• Modernización de la Administración, con un expediente digital único y procedimientos más simples, para reducir plazos sin rebajar garantías.
• Acceso y rehabilitación, diversificando las fórmulas de acceso —alquiler asequible, cooperativas en cesión de uso, alquiler con opción de compra— y con un programa permanente de rehabilitación.
• Innovación y colaboración, con un marco estable de colaboración público-privada y reglas previsibles.
• Alquiler, temporalidad y confianza, con una garantía público-privada frente al impago, compensación automática al pequeño propietario, mediación rápida y un alquiler de temporada con causa objetiva.

El documento parte de un principio de equilibrio: ninguna persona en situación de vulnerabilidad debe quedarse sin alternativa habitacional, pero la protección social tampoco puede recaer de forma indefinida sobre el propietario particular. La seguridad jurídica debe amparar tanto al inquilino como al propietario que cumple la ley.

El informe ordena sus medidas en tres horizontes temporales. A corto plazo propone reforzar la coordinación entre administraciones urbanísticas, auditar las cargas administrativas, revisar la normativa de arrendamientos y fijar un marco claro para el alquiler de temporada. A medio plazo, en el horizonte de una legislatura, plantea poner en marcha el Programa Nacional de Producción Residencial, completar el Inventario de Suelo, desplegar el expediente digital único, consolidar una línea estable de rehabilitación y activar la garantía frente al impago. A largo plazo, en diez y veinte años, el objetivo es aproximar la producción de vivienda a la creación de hogares, ampliar de forma apreciable el parque público y asequible, mejorar la emancipación juvenil y convertir la evaluación continua de las políticas en práctica habitual.

"No se trata de oportunismo, sino de oportunidad", afirma Fernando Jesús Santiago Ollero, presidente del Consejo General. "La vivienda lleva demasiado tiempo en el centro de la preocupación de los ciudadanos y, sin embargo, las soluciones no terminan de fluir. Las cosas no avanzan con la intensidad ni con la continuidad necesarias, y por eso creemos que es el momento de tomar medidas: unas que pueden adoptarse ya, otras que deben desarrollarse durante los próximos años y otras que tienen que sostenerse durante décadas. Nada de eso será posible si cada cambio de gobierno obliga a empezar de nuevo".

Con este planteamiento, el Consejo General va a tratar de presentar el informe a todos los grupos parlamentarios, así como a las administraciones con competencias en vivienda. El objetivo es compartir el diagnóstico, contrastar las propuestas y contribuir a abrir un espacio de acuerdo que permita dotar de estabilidad y continuidad a las medidas estructurales de vivienda.

El Consejo General no pide que todos los partidos estén de acuerdo en todo. Lo que plantea es identificar un núcleo de políticas estructurales —producción de vivienda, suelo, agilidad administrativa, seguridad jurídica en el alquiler y rehabilitación— que no se deshaga cada cuatro años. Sobre ese núcleo compartido, cada grupo mantendría sus prioridades y su propio proyecto, pero las decisiones que necesitan décadas para dar fruto tendrían por fin la continuidad que hasta ahora les ha faltado.

¿Por qué los gestores administrativos? Porque la vivienda forma parte de su trabajo diario. Sus despachos tramitan compraventas y contratos de alquiler, liquidan los impuestos de las transmisiones, gestionan la documentación de las hipotecas, solicitan licencias, presentan las operaciones ante los registros y acompañan a familias y empresas en las ayudas a la vivienda y a la rehabilitación. Esa posición, entre ciudadanos, empresas y administraciones, les permite conocer de primera mano dónde se atascan los procedimientos, cuánto tardan y cuánto cuestan, y cómo la dificultad de acceso a la vivienda se traslada al empleo, a la empresa y a las decisiones vitales de las familias. No pretenden sustituir a quienes tienen la responsabilidad de legislar y gobernar, sino poner ese conocimiento a su disposición.

"No pedimos que todos los partidos piensen lo mismo sobre vivienda. Pedimos que sean capaces de ponerse de acuerdo en aquello que España necesita mantener durante veinte años. Porque las viviendas que no empecemos a planificar hoy serán las que seguirán faltando dentro de una década", advierte el presidente del Consejo General.