Miguel Ángel Valero
El problema de la vivienda en España, generado por una escasez de la oferta frente a una demanda en alza que ha disparado los precios tanto de compra como de alquiler, genera sin embargo oportunidades de inversión. Banor Alternative Assets, un fondo domiciliado en Luxemburgo y estructurado como una Sicav, busca aprovechar oportunidades en el mercado de crédito inmobiliario. Desde 2019, ha gestionado dos fondos cerrados (Banor Special Situations I y II) y otro centrado en el sector hotelero (Banor Hospitality Assets), con un patrimonio gestionado superior a los 550 millones€, y rentabilidades que oscilan entre el 7% y el 12,2%.
Estos fondos ofrecen a los inversores institucionales acceso a una cartera de situaciones especiales: préstamos garantizados y adquisiciones de activos inmobiliarios en ubicaciones prime de Europa Occidental, con foco actual en Reino Unido, Italia y España. En la actualidad, la estrategia se centra en préstamos individuales, con una inversión de entre 10 millones€ y 40 millones por operación.
Las restricciones de capital regulatorio han llevado a los bancos a centrarse en los clientes más grandes y operaciones más sencillas (activos estratégicos, Long to Value -LTV- bajo, respaldo institucional), dejando un amplio segmento del mercado a inversores especializados como Banor.
Esta gestora se centra en operaciones ligadas a vencimientos de refinanciación, complejidad legal y/o liquidaciones forzosas, ofreciendo soluciones de crédito estructurado. Cada fondo realiza entre 12 y 15 operaciones, con una tenencia de 18 a 36 meses (lo que permite reciclar el capital más rápido y responder a los cambios del mercado), y seguimiento estrecho y activo de cada operación y de sus fases. La exposición es al conjunto del segmento living (residencial prime, residencias de estudiantes, hoteles). Se busca una rentabilidad neta superior al 11%, con un perfil de riesgo que mejora con el tiempo, a medida que avanzan los proyectos y sube el valor de la garantía, y con menor rentabilidad.
Ya está en marcha el fondo de deuda senior inmobiliaria Banor Senior Debt, con una rentabilidad neta objetivo del 9-10%, préstamos sénior con garantía hipotecaria de primer rango (activos de Europa occidental, con foco en Reino Unido, Italia y España), LTV del 50-60%, vencimientos de 2-3 años, y un tamaño de 300 a 400 millones€. Ofrece acceso a préstamos de 10 millones a 40 millones€, desatendidos por la banca pese a su elevada demanda. Esta necesidad de financiación alternativa crea una oportunidad de mercado clara para inversores especializados en un mercado que puede pasar de los 180.000 millones€ actuales a 720.000 millones.
En el segundo semestre de 2027 se lanzará el fondo de crédito inmobiliario Banor Special Situations III, con una rentabilidad neta objetivo del 12-13%, instrumentos mezzanine y de capital preferente, LTV del 70-80%, vencimiento medio de los préstamos de 3 años, y un tamaño de 400 millones a 500 millones€.
Hiscox: el mapa inmobiliario del lujo se desborda
La falta de suelo finalista y la acusada escasez de stock en las ubicaciones históricas del alto standing están redibujando de forma radical el mapa del inmobiliario de lujo en España. Ante la imposibilidad de responder a la fuerte presión compradora de grandes patrimonios internacionales y nacionales, el mercado prime ha comenzado a desbordar sus fronteras tradicionales, impulsando el nacimiento de un mapa de nuevas 'millas de oro' a la sombra de los grandes polos del sector, según el Informe del Mercado de la Vivienda de Lujo en España 2026 encargado por Hiscox a Catella, consultora inmobiliaria internacional cotizada.
Esta falta de producto en venta visible ha provocado, además, una sofisticación acelerada en las formas de adquisición: ante la ausencia de stock público en portales inmobiliarios, se está registrando un notable incremento de las operaciones off-market (transacciones confidenciales cerradas de forma privada) en los enclaves más codiciados del país.
En la provincia de Málaga, el tradicional Triángulo de Oro (formado por Marbella, Benahavís y Estepona) ha dejado de ser un perímetro acotado para convertirse en un corredor residencial de lujo ininterrumpido de más de 50 kilómetros que se extiende ya desde Marbella hasta Sotogrande. Esta intensa presión compradora está desplazando la demanda hacia el oeste de la costa, provocando fuertes incrementos de precio en municipios contiguos como Casares, que alcanza ya los 4.270€/m², o Manilva, con valores medios de 3.000€/m².
Por su parte, en las Islas Baleares, a la saturación del litoral se ha sumado el fuerte impulso del nuevo marco fiscal autonómico -tras la eliminación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y el incremento del mínimo exento en Patrimonio hasta los 3 millones€-. Esta coyuntura ha acelerado el interés por el norte y el interior de Mallorca: localidades como Santa María del Camí, Alaró o Pollença viven un auténtico 'boom' impulsado por la búsqueda de fincas rústicas de lujo que ofrecen máximos niveles de privacidad, hectáreas de terreno y un estilo de vida mediterráneo sin alejarse de la costa.
En el mercado urbano, la escasez de stock en los cascos consolidados réplica este mismo fenómeno de dispersión. La brecha de oferta es abismal: mientras en mercados costeros como Marbella o Benahavís las propiedades de más de 3 millones representan más del 23% de todos los anuncios residenciales, en grandes capitales como Barcelona o San Sebastián suponen menos del 1% del stock total (limitándose a un selecto club de apenas 438 viviendas en la Ciudad Condal). En Barcelona, esta parálisis de oferta céntrica ha provocado que las familias y los inversores internacionales desplacen su interés hacia municipios del área metropolitana como Sant Cugat del Vallès (con especial foco en el enclave de Valldoreix) o zonas como Ciutat Diagonal. Estos entornos se han erigido en el polo de atracción prioritario para quienes buscan viviendas unifamiliares de gran tamaño, jardines, cercanía a colegios internacionales y alta calidad residencial a escasos minutos del centro urbano.Un patrón idéntico se vive en Madrid. La acusada falta de viviendas de gran superficie en distritos representativos como Salamanca o Chamberí, unida a la limitada rotación en urbanizaciones históricas como La Moraleja, ha catapultado el atractivo de Valdemarín y Aravaca. Ambos enclaves ganan peso aceleradamente entre las grandes fortunas como las alternativas prime definitivas dentro del término municipal, al combinar privacidad, parcelas independientes y una conexión inmediata con el corazón de la capital.
“El mercado del inmueble de lujo en España está experimentando una transformación geográfica sin precedentes. La falta estructural de suelo finalista en los enclaves históricos no está frenando el apetito del comprador internacional y de los grandes patrimonios, sino que lo está redirigiendo hacia nuevas áreas de expansión y acelerando el canal 'off-market'. Hoy presenciamos la consolidación de un lujo más enfocado en la privacidad, el espacio y la calidad de vida, lo que exige soluciones de aseguramiento y protección patrimonial cada vez más a medida y sofisticadas” declara Eva Peribáñez, Directora de Arte y Clientes Privados de Hiscox España.
The Simple Rent: compradores con necesidades muy diferentes
Reunir el ahorro necesario para acceder a una primera vivienda y encontrar una propiedad exclusiva de varios millones de euros son dos realidades que conviven en el mercado residencial español, destaca The Simple Rent, red de agencias inmobiliarias especializadas en el mercado del lujo. La demanda internacional representa el 60 % de la demanda de vivienda de lujo. El precio medio de las propiedades comercializadas en este segmento durante 2025 se situó en torno a los 2,6 millones€, con inmuebles que superan los cinco millones en las ubicaciones más exclusivas.
Estas cifras contrastan con las necesidades de quienes buscan adquirir su primera vivienda, para los que disponer de la entrada y afrontar los gastos de la operación puede determinar la posibilidad de comprar, incluso cuando cuentan con ingresos suficientes para pagar una hipoteca. El anuncio de préstamos públicos sin intereses de hasta 50.000 euros para facilitar la primera compra vuelve a situar el ahorro inicial en el centro del debate.
Para The Simple Rent, este contexto evidencia la necesidad de analizar el mercado con indicadores que permitan distinguir entre perfiles de comprador, presupuestos y territorios.“En España conviven compradores con necesidades muy diferentes. Para quienes buscan su primera vivienda, reunir la entrada puede ser el principal obstáculo. En el segmento de lujo, la búsqueda suele centrarse en la ubicación, la privacidad y las características del inmueble, y puede incluir alternativas en distintos países”, explica Sonia Campuzano, CEO de The Simple Rent.
En el acceso a la primera vivienda, The Simple Rent distingue entre la falta de ahorro previo y la capacidad económica para asumir la compra. La financiación de la entrada puede ayudar a superar el primer obstáculo, pero la viabilidad de la operación también depende del importe total financiado, las condiciones de devolución y los gastos asociados .Por ello, la compañía considera que las medidas de financiación deben analizarse junto con la oferta de vivienda disponible. Su alcance puede variar considerablemente en función de los precios de cada territorio y de los recursos económicos del comprador.“Financiar la entrada puede acercar la compra a personas que pueden asumir una hipoteca, pero todavía no han reunido el ahorro necesario. Para valorar su efecto hay que comprobar qué viviendas encuentran, a qué precio y qué esfuerzo económico total les exige la operación”, afirma la CEO de The Simple Rent. La compañía subraya que mejorar el acceso requiere abordar conjuntamente el ahorro, los ingresos, la financiación y la disponibilidad de inmuebles adecuados a las necesidades de los hogares.
El contraste entre ambos segmentos pone de manifiesto la diversidad del mercado residencial español: mientras la vivienda de lujo responde a una demanda con capacidad de búsqueda internacional, la primera compra está estrechamente vinculada al presupuesto familiar y a la oferta existente en el entorno donde se desea vivir.
Rental Housing Forum 2026: generar nueva oferta de vivienda
El mercado del alquiler residencial en España necesita transformar el interés inversor en nueva oferta de vivienda. Para ello, el sector reclama una estrategia a largo plazo que permita movilizar suelo y financiación, agilizar los procedimientos urbanísticos y establecer condiciones que hagan viables los proyectos, especialmente en el segmento asequible, según el Rental Housing Forum 2026, organizado por Planner Exhibitions.
Javier Rodríguez-Heredia, socio director de Azora, avisa que la crisis residencial puede convertirse en un freno para el crecimiento económico. España crea unos 240.000 hogares al año frente a 93.000 viviendas terminadas, un desequilibrio que ha generado un déficit acumulado estimado en 750.000 unidades. Ante esta situación, ha reclamado un pacto de Estado a 15 años que permita superar las medidas de corto plazo y actuar sobre cinco ámbitos prioritarios: suelo, capacidad productiva, financiación, asequibilidad y seguridad jurídica. Cuestiona las políticas centradas en limitar los precios sin incrementar la oferta y alerta de las dificultades para ejecutar nuevos desarrollos, con procesos urbanísticos que pueden prolongarse hasta más de 30 años, y de una necesidad estimada de 700.000 trabajadores adicionales en la construcción. Cifra en unos 270.000 millones€ la inversión necesaria para reducir la brecha española de vivienda social y asequible respecto a otros países europeos, defendiendo una combinación de financiación pública y capital institucional adaptada a las necesidades de cada segmento.El capital mantiene su interés, pero reclama estabilidad y proyectos viables. Pese a las dificultades, los fundamentales demográficos y el desfase entre oferta y demanda, mantienen el interés del capital internacional por invertir en el residencial español.
Según María Mayoral, Senior Director Capital Markets de CBRE España, la inversión inmobiliaria superó los 16.300 millones€ en los nueve primeros meses de 2026, un 25% más en tasa interanual, y el living concentró el 36% del capital invertido. Susana Rodríguez, Chief Commercial Officer, Head of Living & Alternatives de Savills España, avisa que los cambios regulatorios de octubre están retrasando decisiones de inversión por valor de al menos 1.000 millones€. Defiende la necesidad de recuperar la confianza del capital privado para facilitar nuevas inversiones destinadas a ampliar la oferta.
Este contraste entre el atractivo del mercado y la prudencia inversora ha sido también uno de los ejes de la mesa moderada por Belén Dávila, Head of International Business &RICS Valuations de Tinsa by Accumin, en la que se ha destacado la necesidad de proyectos de suficiente escala y de un marco estable que facilite la planificación de las inversiones. Esta cautela también está modificando las estrategias de inversión. Cristina Pérez, Head of Spain de Octopus Capital, ha señalado que el capital está priorizando activos ya construidos y de menor riesgo frente a nuevos desarrollos, y ha defendido incentivos para atraer financiación a largo plazo de fondos de pensiones y aseguradoras nacionales. La percepción social de la inversión inmobiliaria también influye en las decisiones del capital internacional.
La necesidad de contar con condiciones estables para movilizar esa inversión ha centrado también la mesa moderada por Rafael Valderrábano, CEO de Básico Real Estate, en la que se han abordado los efectos de los cambios regulatorios, la fiscalidad y los costes de producción sobre la viabilidad de los proyectos.
La disponibilidad de suelo y la viabilidad económica de los proyectos han sido otros de los principales desafíos identificados. Rosa Gallego, CEO de Q-Living, avisa que la competencia con las promociones destinadas a la venta, los costes de construcción y la incertidumbre jurídica dificultan el desarrollo de alquiler asequible. Una preocupación compartida por los inversores participantes, que han reclamado reglas previsibles y condiciones que permitan mantener la rentabilidad a largo plazo. En esta línea, Federico Bros, de M&G Real Estate, ha defendido que mejorar la asequibilidad exige actuar no solo sobre las rentas, sino también sobre los costes del suelo, la construcción y la fiscalidad. Destaca el potencial de fórmulas de colaboración público-privada, como el Plan Vive de la Comunidad de Madrid, y la necesidad de impulsar tanto la vivienda asequible como la libre.
Desde el ámbito promotor, Carolina Roca, presidenta de Asprima, ha recordado que el sector privado ha impulsado históricamente alrededor del 85% de la vivienda protegida en España y ha presentado el Proyecto Odiseo, una iniciativa de la asociación diseñada para identificar las trabas regulatorias que retrasan o encarecen la producción de vivienda en España y proponer reformas para alcanzar una producción anual de 250.000 viviendas, de las que 75.000 serían protegidas. Por su parte, Helena Beunza, presidenta de Asval, ha defendido que la asequibilidad debe medirse en función de los ingresos y del esfuerzo económico real de los hogares, acompañando el aumento de la oferta con incentivos que permitan reducir la distancia entre los costes de producción y la capacidad de pago de las familias.
Europa plantea nuevos mecanismos para financiar vivienda asequible y acelerar su construcción. La nueva agenda europea de vivienda ha ocupado un lugar destacado en el foro. Jaime Luque, del Housing Advisory Board de la Comisión Europea, ha analizado las oportunidades abiertas por el primer Plan Europeo de Vivienda Asequible, presentado en diciembre de 2025, y la propuesta de Reglamento Europeo de Vivienda Asequible (Affordable Housing Act), presentada en septiembre de 2026 y todavía en tramitación. En este contexto, ha advertido de que Europa necesita aproximadamente dos millones de viviendas al año y afronta una brecha adicional de financiación estimada en 150.000 millones€ anuales. Ante este desafío, ha defendido la necesidad de movilizar capital privado mediante nuevos instrumentos de colaboración público-privada. Entre las propuestas que se están estudiando destacan la creación de fondos de inversión paneuropeos, emisiones de bonos y mecanismos de financiación combinada en los que los recursos públicos asuman parte del riesgo para atraer inversión institucional a largo plazo. Destaca las recomendaciones europeas para agilizar la concesión de licencias, con objetivos de reducción de determinados plazos a 60 días, y las iniciativas para impulsar la industrialización y una mayor armonización de las normas de edificación. Luque también ha defendido la creación de una categoría regulada de vivienda asequible, con condiciones de financiación y rentabilidad previsibles que permitan atraer inversión estable y reforzar su legitimidad social.
Felipe Pérez, Head de Praemia REIMSpain, ha coincidido en el potencial de la construcción industrializada para mejorar la previsibilidad de costes y plazos, aunque ha advertido de la necesidad de adaptar los mecanismos de financiación bancaria a estos modelos constructivos para facilitar suimplantación.
Jorge Pereda, Country Manager Living España del Grupo Lar, ha defendido la revisión de la fiscalidad del alquiler, particularmente del tratamiento del IVA en las promociones destinadas al arrendamiento, así como una mayor flexibilidad urbanística para facilitar nuevos desarrollos. La necesidad de mejorar la productividad y reducir los costes de construcción ha reforzado también el interés del sector por avanzar hacia modelos constructivos más industrializados.
Henry Gallego,de Ktesios Socimi, ha destacado el potencial de adquirir, rehabilitar y gestionar viviendas ya construidas para destinarlas al alquiler asequible, especialmente en ubicaciones periféricas. La compañía, que cuenta con más de 1.000 activos, también ha defendido la colaboración con las Administraciones para atender las situaciones de vulnerabilidad de los inquilinos sin comprometer la viabilidad económica de las operaciones. La recuperación de la oferta existente también ha sido una de las prioridades señaladas por Sergio Rueda, CEO de Plan de Protección de Alquiler, quien ha advertido de que el crecimiento de las rentas por encima de los salarios está dificultando el acceso a la vivienda. Ante esta situación, ha defendido medidas a corto plazo para reincorporar inmuebles al mercado, mientras se impulsa la construcción de nuevas viviendas, así como el papel de las garantías y los seguros para aportar seguridad a propietarios e inquilinos.
Manuel Delgado, responsable estratégico de Interiorismo de IKEA España, ha señalado que en 2030 uno de cada tres hogares podría estar formado por una sola persona, una evolución que refuerza la demanda de espacios flexibles y multifuncionales. Por su parte, María Andreu, directora comercial e institucional de FINAER España, ha destacado el papel de las garantías para facilitar el acceso al alquiler y reducir las fricciones entre propietarios e inquilinos.
Jeroen Merchiers, cofundador y CEO de Zazume, ha explicado que su compañía utiliza inteligencia artificial en aproximadamente el 85% de las incidencias que gestiona. En esta línea, Jesús Martí, director de Capital Markets de Alquiler Seguro, ha destacado cómo la digitalización, el análisis de solvencia y la resolución ágil de incidencias permiten mejorar la gestión de las carteras y aportar mayor estabilidad al alquiler. Una visión compartida por Mayca Llorens, Account Management Manager de Solvia, quien ha incidido en la importancia de integrar tecnología y procesos profesionales para mejorar la calidad del servicio a propietarios e inquilinos.
Según el ULI Living Rental Report 2026, presentado por Carlos Olmos, Co-Chair del Product Council de Living, y Beatriz Toribio, Executive Director de ULI Spain, el déficit anual de vivienda se sitúa entre 125.000 y 150.000 unidades, mientras que los alquileres han aumentado entre dos y tres veces más que los salarios en los últimos cuatro años. El informe advierte de que la pérdida de asequibilidad se está extendiendo más allá de Madrid y Barcelona, con especial intensidad en ciudades como Valencia, Málaga y Alicante.
Redpiso: cambio de dinámica en el perfil de la demanda
El mercado inmobiliario residencial en España registra un importante cambio de dinámica en el perfil de la demanda. Según el último análisis del Servicio de Estudios de Redpiso, en los últimos dos trimestres se ha producido un incremento muy significativo en la proporción de compradores que necesitan vender su vivienda habitual antes de cerrar la adquisición de un nuevo inmueble. La figura del denominado comprador de reposición —aquel que busca cambiar de casa para mejorar su calidad de vida o adaptarse a nuevas necesidades familiares— ha pasado de representar el 34% durante 2025 a rozar el 56% desde abril de 2026 del total de operaciones de vivienda habitual gestionadas por la red inmobiliaria.
El informe identifica tres motores clave en este comportamiento del mercado:
Manuel Fernández, CEO de Grupo Redpiso, explica la clave de este incremento: "Nos encontramos ante un mercado donde la 'compraventa vinculada' es el gran motor de la actividad residencial. No se trata mayoritariamente de un perfil sin activos, sino de propietarios consolidados que buscan dar un salto de calidad en su vivienda y utilizan la equidad de su inmueble actual para financiarlo. Coordinar ambos tiempos con precisión milimétrica es hoy el principal reto operativo para evitar situaciones de desprotección o tensión financiera entre las partes".
Para evitar riesgos de descoordinación temporal entre la venta y la compra, se destaca la importancia de aplicar una metodología rigurosa en la gestión de ambas operaciones: