El mercado hipotecario, como la economía en general, es cíclico: hay épocas en las que los intereses son bajos y la contratación de hipotecas se dispara y otras en las que los tipos suben y las firmas se reducen. Entre finales de 2023 y la primera mitad de 2025, se vivió una era claramente favorable a los potenciales clientes, puesto que los bancos abarataron sensiblemente sus ofertas. Pero la situación ha dado un vuelco en este último tramo del año.
Según los analistas del comparador financiero HelpMyCash.com, los préstamos hipotecarios vuelven a encarecerse tras más de un año y medio de rebajas. Y eso se debe a dos factores, principalmente: al repunte del Euribor, lo que sube las cuotas de las hipotecas variables revisadas semestralmente, y al estancamiento de los tipos del Banco Central Europeo (BCE), que ha animado a varias entidades a aumentar el interés de sus ofertas.
El analista hipotecario del comparador, Miquel Riera, explica que el anterior ciclo de rebajas se produjo por los recortes de tipos que llevó a cabo el BCE: “Entre 2022 y 2023, subió sus intereses para contener la inflación de la zona euro, que se había disparado por la invasión rusa a Ucrania. Y una vez cumplido su objetivo, los rebajó para impulsar la economía de la región, lo que llevó a muchos bancos a abaratar sus hipotecas. El Euribor siguió la misma tendencia, ya que representa el interés medio al que los principales bancos se prestan dinero entre sí y, por lo tanto, depende mucho de los tipos del BCE”.
Como este índice se desplomó a partir de finales del 2023, los hipotecados a tipo variable disfrutaban, hasta el mes pasado, de rebajas en sus cuotas tras la revisión de su interés, que está ligado a esta referencia. Pero el último trimestre de 2025 supone un punto de inflexión. Según el analista de HelpMyCash, “el BCE considera que sus tipos han alcanzado un punto de equilibrio que permite mantener controlada la inflación e impulsar la economía de la eurozona”. Y por este motivo, la inmensa mayoría de las previsiones apuntan a que no volverán a bajar durante lo que queda de año.
Encarecimiento de las ofertas
El nuevo escenario afecta tanto a las hipotecas que comercializan los bancos como a aquellas que ya están firmadas y tienen un interés variable. En el caso de las primeras, como las entidades ya no prevén más recortes de tipos, no tienen incentivos para abaratar sus ofertas hipotecarias. Y algunas, de hecho, empiezan a aumentar sus intereses para ganar algo de margen; especialmente aquellas que cuentan con una cuota de mercado importante.
Así, según HelpMyCash, al menos siete bancos han incrementado los intereses de los préstamos hipotecarios que tienen en oferta desde mediados de verano hasta ahora: Banco Santander, BBVA, Bankinter, Coinc (grupo Bankinter), Cajasiete, Unicaja e ING; las dos últimas por partida doble. Y en todos los casos, las mayores subidas se han producido en las hipotecas fijas de estas entidades.
En cuanto a las hipotecas ya firmadas, el cambio de tendencia afecta a las de tipo variable. El último valor mensual del Euribor, del 2,187% en octubre, es superior al registrado seis meses antes (2,143%). Por ello, en los contratos revisados semestralmente, las cuotas a pagar ya empiezan a subir en unos 4€ de media al mes, según los cálculos del comparador. Este encarecimiento tras una revisión no se producía desde noviembre de 2023..
Ante este nuevo escenario, ¿cuál es la mejor vía de actuación? Según el analista hipotecario de HelpMyCash, Miquel Riera, si una persona se plantea pedir una hipoteca, es aconsejable tramitar la solicitud cuanto antes, puesto que si espera más de la cuenta, es más que probable que el banco le ofrezca un interés más alto.El experto recomienda pedir la hipoteca a varios bancos a la vez. De este modo, el solicitante podrá comparar varias opciones y le resultará más sencillo negociar unas mejores condiciones: un interés más bajo, menos productos asociados o comisiones… En ese sentido, aconseja presentar la mejor oferta obtenida al resto de entidades y regatear hasta conseguir una buena contraoferta.
Y ¿qué hay de los que tienen ya una hipoteca variable? Para aquellos que quieran ganar estabilidad, éste puede ser un buen momento para pasarse al tipo fijo, a juicio de Riera. “Los bancos aún ofrecen intereses fijos competitivos; incluso por debajo del Euribor”, explica el analista. Eso sí, como en el caso anterior, conviene completar el cambio lo antes posible, ya sea mediante un pacto con el propio banco o con el traslado del préstamo a otra entidad.