Miguel Ángel Valero
El mercado hipotecario está en pleno proceso de cambio. Los consumidores cada vez firman más préstamos a tipo fijo, suponiendo casi un 40% del saldo activo en España y más del 70% de las nuevas contrataciones.
Mientras, la escalada del precio de la vivienda y la predisposición de la banca por impulsar la concesión de financiación ha elevado el importe medio de las hipotecas hasta máximos de 2008. Ello está propiciando la firma de más hipotecas con más del 80% de LTV (loan to value, el porcentaje del crédito sobre el total de valor de tasación de la vivienda), una tendencia que podría ir a más en los próximos meses, según aseguran en Idealista.
La firma de estas hipotecas se está acelerando en los últimos meses. Según los datos del Banco de España, el 11,7% de los nuevos préstamos para la compra de vivienda tenían un LTV superior al 80% en el segundo trimestre del año, y superaron la financiación hipotecaria máxima que habitualmente concede la banca.
La tasa prácticamente se ha duplicado en apenas 18 meses (terminó 2023 en el 6,1%, mínimos de la serie histórica) y está en su nivel más alto desde el tercer trimestre de 2019.
Detrás de esta fuerte subida se esconden factores como el hecho de que los compradores primerizos necesitan más financiación o la puesta en marcha de los avales públicos para jóvenes, que permiten obtener una financiación de hasta el 100% del valor de la vivienda. También influye que el precio de la vivienda está creciendo más que los salarios y los ahorros de los hogares, lo que obliga a muchos compradores a pedir más dinero prestado para poder adquirir un inmueble.
Por otro lado, la decisión del Banco Central Europeo (BCE) de mantener los tipos de interés en el 2% no solo ha dejado estable al Euribor, sino que ha dado carpetazo a las mejoras de las ofertas hipotecarias, lo que está lastrando los cambios de préstamos entre las entidades en busca de mejores condiciones que las firmadas inicialmente. Las subrogaciones apenas suponen un 1,8% de las nuevas operaciones.
HelpMyCash: ¿es buen momento para cambiar de variable a fijo?
El Euribor repunta: ¿es buen momento para cambiar de una hipoteca variable a fija? Se acabó la fiesta para los que tienen una hipoteca variable. El índice usado para calcular el interés de estos productos, sumó en septiembre su segundo mes consecutivo al alza (subió del 2,114%al 2,172%). Y con este punto de inflexión puede darse por terminada la tendencia a la baja que marcó esta referencia en los últimos dos años, coincidiendo con el carrusel de recortes de tipos del BCE.
Tener un préstamo ligado a este índice ya no parece tan buen negocio, pero ¿significa eso que ha llegado el momento de deshacerse de él? Según los analistas del comparador financiero HelpMyCash.com, las actuales circunstancias son propicias para cambiar una hipoteca variable a fija, ya sea con un pacto con el propio banco o mediante el traslado a otra entidad.
Desde el comparador creen que el repunte del Euribor no es algo puntual, sino que marca un cambio de tendencia. Lo resume el analista hipotecario de HelpMyCash, Miquel Riera: “Con la inflación de la Eurozona controlada, todo apunta a que el ciclo de recortes de tipos iniciado por el BCE en junio de 2024 ya ha llegado a su fin, lo que implica que el Euribor ya no experimentará más descensos pronunciados a corto plazo”.
De hecho, las previsiones de numerosos organismos son que el Euribor se mantendrá estable hasta finales de este año y que podría subir ligeramente el que viene. El Departamento de Análisis de Bankinter pronostica que este índice cerrará 2025 en el 2,15% y en 2,25% en 2026. CaixaBank Research opta por el 2,14% a final de este año y del 2,18% para el próximo.
¿Qué significa eso? Que las cuotas de las hipotecas variables que se revisen en los próximos meses no cambiarán significativamente, ya sea para bien o para mal. A medio y a largo plazo, en cambio, es imposible prever qué ocurrirá: el Eurbor podría bajar de nuevo, lo que sería positivo para los titulares de estos productos, pero también podría subir y encarecer las mensualidades.
En este contexto, si una persona quiere pasar su hipoteca al tipo fijo para ganar estabilidad, puede conseguir unas buenas condiciones. Así lo explica el analista de HelpMyCash, Miquel Riera: “El Euribor ahora está al 2,172%, lo que sumado a un diferencial medio del 0,5% nos da un tipo variable cercano al 2,7%. Pero si se quiere cambiar a un interés fijo, no será complicado encontrar ofertas a menos del 2,5% o incluso rondando el 2%”.
Openbank se ofrece a asumir hipotecas variables de otras entidades para pasarlas a un tipo fijo, con un interés desde el 2,36% si se domicilian los ingresos y se contratan sus seguros de Hogar y de Vida. Banco Santander permite pasar una hipoteca variable a fija con un tipo desde el 2,45% por domiciliar la nómina y firmar sus seguros de Hogar y de Vida, siempre que la vivienda hipotecada tenga una calificación energética B o superior.
Estas ofertas, sin embargo, pueden tener fecha de caducidad. Debido al estancamiento de los tipos del BCE, varias entidades han empezado a subir ligeramente los intereses de sus hipotecas fijas para aumentar sus márgenes de beneficios. Por ello, cuanto antes se lleve a cabo el cambio de un tipo variable a uno fijo, más probabilidades habrá de conseguir unas buenas condiciones.
Pero ¿qué hay de los costes? Según HelpMyCash, hay tres maneras de cambiar una hipoteca variable para convertirla en fija: mediante un pacto con el propio banco que la concedió (novación), con el traslado a otra entidad financiera (subrogación de acreedor) o a través de la contratación de un préstamo hipotecario nuevo, a tipo fijo, para cancelar el que se tiene.
Si se lleva a cabo una novación o una subrogación, el coste de pasar una hipoteca variable al tipo fijo es muy reducido. Legalmente, solo hay que pagar la tasación de la vivienda, con un precio medio de unos 300€, y una comisión que no puede superar el 0,05% sobre el importe pendiente del préstamo hipotecario, aplicable únicamente si todavía no se han cumplido tres años desde la firma de la escritura.
En cambio, si se opta por contratar una hipoteca nueva para liquidar la que se tiene, la factura es algo más elevada. En este caso, según los analistas del comparador, hay que pagar la tasación del inmueble hipotecado, una comisión por amortización anticipada que puede costar entre el 0% y el 1% sobre el importe pendiente, y unos gastos de cancelación registral que ascienden a una media de unos 1.000€.