Miguel Ángel Valero
El sector bancario español ha reducido de forma significativa su exposición al sector inmobiliario ('ladrillo') desde la Gran Recesión, la crisis financiera internacional desatada en 2007 por el desplome del mercado de hipotecas subprime en EEUU y que contagió a todo el sistema mundial mediante titulizaciones y otros vehículos. Antes de la crisis, el crédito al ladrillo superaba el 61% del total al sector privado, con un elevado peso del destinado a la promoción inmobiliaria y construcción.
Tras un fuerte proceso de desapalancamiento y saneamiento, la estructura del crédito al ladrillo es hoy más equilibrada (con mayor participación del crédito para la compra de vivienda) y con un peso inferior. Aunque España sigue algo por encima de la media europea en exposición a las actividades inmobiliarias, se debe a la importancia que tiene la vivienda en propiedad y, por tanto, el crédito para la compra de ésta. "En conjunto, el sistema bancario español es ahora más solvente y menos vulnerable que en el pasado a potenciales correcciones en el mercado de la vivienda", subraya un informe de Funcas.
El intenso ritmo de crecimiento del crédito al ladrillo en los años anteriores a 2007-8 situó a España entre las economías europeas con mayor dependencia financiera del ciclo inmobiliario, lo que amplificó el impacto de la crisis y del estallido de la burbuja inmobiliaria sobre el sector bancario.
Exposición al ladrillo es préstamo que la banca concede con tres destinos: la compra-rehabilitación de vivienda, al sector de la construcción y a la actividad de promoción inmobiliaria. Sumando los tres destinos del crédito, el stock vivo llegó a representar un máximo del 61,5% a la altura de 2006-2007, como consecuencia del intenso ritmo de crecimiento desde el año 2000. Con el estallido de la crisis financiera de 2008, ese peso ha ido cayendo de forma prácticamente ininterrumpida, hasta situarse en el 49,6% a finales de 2025.
Si en el momento del estallido de la Gran Recesión el crédito a la construcción y promoción inmobiliaria suponía el 42% del crédito al ladrillo (el que más pesaba era promoción inmobiliaria), en 2025 ese peso ha caído al 16%. De forma paralela, ha ido aumentando desde la crisis el peso del crédito para la compra de vivienda, que es el de mayor calidad al presentar las menores tasas de morosidad. Por tanto, ha aumentado mucho la calidad de la exposición inmobiliaria de la banca española. En la actualidad, el crédito para la compra de vivienda supone el 41,7% del crédito total al sector privado, la construcción el 2,1 % y la promoción inmobiliaria el 5,9 %. El que ha perdido más peso es el destinado a la promoción inmobiliaria, ya que llegó a representar el 17,5 % del total en 2009, triplicando el peso que tiene en la actualidad.
En el nuevo crédito, en el caso de la compra de vivienda, el crecimiento ha sido del 22% en 2025. Aunque el volumen de crédito concedido se sitúa en 2025 en su nivel máximo desde 2009, se sitúa en la mitad del que llegó a alcanzar en los años anteriores de la burbuja inmobiliaria. Por tanto, el aumento del precio de la vivienda de estos últimos años no está alimentado por un crecimiento desmesurado del crédito bancario. En el caso del crédito a la construcción cae el 0,2%, y en la promoción inmobiliaria sube el 2,2% en 2025 cuando llegó a hacerlo el 49% en 2006, y por encima del 40% de 2003 a 2006.
La elevada exposición inmobiliaria pasó una enorme factura como consecuencia del deterioro que sufrió ese préstamo por la caída del precio de los activos inmobiliarios y la propia crisis macroeconómica que afectó a la capacidad de pago de familias y empresas. Ese deterioro se ilustra con la evolución de la tasa de dudosidad del crédito. Antes de la crisis financiera, la tasa de dudosidad del crédito total no llegaba al 1% y escaló hasta un máximo del 13,6% en 2013. En el caso de promoción inmobiliaria, alcanzó su cota máxima del 30% en ese año y en construcción llegó al 34,3 %. Son niveles de morosidad que nada tienen que ver con el préstamo para la compra de vivienda, ya que en lo peor de la crisis se situó en el 6%. Es llamativo que, en esos años de crisis, de cada 100€ de préstamos morosos, 72 estuvieran en el ladrillo.
A finales de 2025, la tasa de dudosidad es del 2,71% en el crédito total al sector privado, 6,24% en la construcción, 1,87% en promoción inmobiliaria y 1,8% en el préstamo para la compra de vivienda. Y de cada 100€ de préstamos dudosos, el ladrillo supone 36, justo la mitad que en los años de crisis. Es el crédito para la promoción inmobiliaria en el que ha visto disminuir en mayor medida su tasa de morosidad.
El análisis realizado muestra que el sector bancario español ha llevado a cabo una profunda transformación en su exposición inmobiliaria desde el estallido de la crisis financiera de 2008. Frente a una situación previa caracterizada por una elevada concentración del crédito en actividades vinculadas al ladrillo (que llegó a representar más del 60 % del crédito total al sector privado y con un peso muy elevado de la promoción inmobiliaria y la construcción), el sector presenta hoy una estructura mucho más equilibrada. El intenso proceso de desapalancamiento, saneamiento de balances y fortalecimiento regulatorio ha permitido reducir significativamente tanto el volumen relativo de esta exposición como su nivel de riesgo. En la actualidad, el protagonismo corresponde al crédito hipotecario para adquisición de vivienda, que presenta históricamente menores tasas de morosidad, mientras que el peso del crédito promotor y constructor se ha reducido a mínimos históricos.
La comparación europea confirma además que, aunque España continúa mostrando una exposición al ladrillo solo algo superior a la media de la UE, esta diferencia se explica por el mayor peso cultural y financiero de la vivienda en propiedad (es destino del ahorro y, por tanto, de riqueza), y no por una elevada financiación de actividades especulativas como ocurrió antes de la Gran Recesión.
Los indicadores actuales de calidad crediticia reflejan una notable mejora respecto a los años de crisis, con tasas de morosidad mucho más reducidas y una menor contribución del ladrillo al total de préstamos dudosos. Y todo ello en un contexto en el que el sector privado de la economía está mucho menos endeudado que en el pasado. En consecuencia, la evidencia apunta a que "el sector bancario español afronta el actual ciclo inmobiliario (de subida de precios por presión de la demanda y escasez de oferta) desde una posición de mayor solvencia, menor vulnerabilidad y con una exposición al sector inmobiliario mucho más reducida y de naturaleza muy distinta a la que desencadenó los problemas del pasado", concluye el análisis de Funcas.