Miguel Ángel Valero
El Libro Blanco de la Vivienda en España, presentado en el Colegio de Registradores de España, subraya que el acceso a una casa es uno de los principales desafíos estructurales que tiene el país, ya que condiciona el desarrollo económico, la cohesión territorial, la movilidad laboral, la emancipación de los jóvenes, y la igualdad de oportunidades.
El "desequilibrio persistente" entre la oferta y la demanda se debe a una insuficiente producción de vivienda nueva, que a su vez es culpa de la limitada disponibilidad de suelo y de la creciente complejidad burocrática. La presión demográfica complica el panorama.
El estudio reclama una planificación urbanística más ágil, una mayor coordinación entre Administraciones, y una reducción del tiempo para desarrollar suelo urbanizable y vivienda asequible.
También considera claves la seguridad jurídica, la estabilidad normativa, y una financiación hipotecaria más atractiva. Y sobre todo exige a todas las partes implicadas "visión de Estado". Porque "la vivienda ya no es un mercado, comprenderla es entender el presente y preparar el futuro del país".
Desde 2015, el precio medio de la vivienda en España ha subido el 109%. Baleares, Madrid y País Vasco son las autonomías más caras. Castilla La Mancha, Extremadura y Murcia, las más baratas. La diferencia entre la más cara y la más barata es más del doble.
En ese período, la compra de vivienda ha aumentado el 59%, hasta superar las 700.000. Su peso en el PIB ha pasado del 8,3% al 10,1%. Y cerca de 2 millones de empleos en España están vinculados a la vivienda. El esfuerzo para su compra sube del 34% al 41%. Las familias que viven en alquiler han pasado del 17% al 24%.
"Sin suelo adecuado, planificado y disponible no es posible incrementar la oferta de vivienda, lo que supone reducir la burocracia y mejorar la coordinación entre Administraciones", subraya el estudio.
Sorprendentemente, a los operadores en el mercado de la vivienda les preocupa más la incertidumbre económica (inflación, tipos de interés, volatilidad) que la escasez de suelo. Otros factores son la complejidad normativa, el incremento de los costes de construcción, la falta de mano de obra cualificada, y los riesgos climáticos y ambientales.
El Libro Blanco plantea seis propuestas:
La presentación del Libro Banco se reforzó con dos debates. Uno, sobre las Administraciones ante el desafío de la vivienda, con Eduardo Gómez-Casado, consejero económico de la Comisión Europea; Pablo Rodríguez Valido, consejero de Obras Públicas, Vivienda y Movilidad del Gobierno de Canarias; José María García Gómez, viceconsejero de Vivienda, Transportes e Infraestructuras de la Comunidad de Madrid; y Myriam Peón, directora general de la Oficina del Nuevo Plan General del Ayuntamiento de Madrid.
El segundo, sobre el análisis y las perspectivas desde el sector, contó con Marta Gómez Llorens, directora de Vivienda y RSC del Colegio de Registradores de España; Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española; Miguel Ángel Gómez, presidente de la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (Fadei); Ignacio Menéndez-Morán, presidente de la Asociación Española de Brókeres Hipotecarios; y César Sanz, vicesecretario del Consejo General del Notariado.
Si Teresa López, directora de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores de España, abría la jornada, la decana del Colegio, María Rosario Jiménez Rubio, la cerraba. Teresa López resalta que este estudio sobre vivienda “nace en un momento decisivo de nuestro país. España afronta un desafío habitacional de enorme calado. La tensión creciente entre lo que la ciudadanía necesita y lo que el mercado es capaz de producir supone en la actualidad un bloqueo para la emancipación de los jóvenes, para la estabilidad de los hogares y para la cohesión social”. Para la decana del Colegio de Registradores, se trata de "un foro catalizador de ideas". Insiste en que el Registro de la Propiedad es una infraestructura de confianza, que lleva siéndolo durante siglo y medio, y que garantiza el tráfico inmobiliario y mercantil, aportando certeza jurídica y dinamizando la economía del país, al ofrecer "certeza jurídica". Por eso no entiende que solo 263.000 del millón y medio de alquileres de viviendas efectivos en España se inscriban el Registro en 2025.ç
UCI: el sector revisa a la baja sus expectativas
El mercado residencial español afronta la segunda mitad de 2026 con unas expectativas más moderadas, según la XXIV edición del Barómetro Inmobiliario de UCI, Unión de Créditos Inmobiliarios, y SIRA. Los profesionales vaticinan que el volumen de compraventas se ajuste un 3,27% interanual, 8 puntos menos que un año antes, y una reducción del 7,11% en contratos de alquiler. Las rentas seguirán creciendo. El optimismo general sobre la evolución del sector se sitúa en 6,4 puntos sobre 10, cinco décimas menos que en la anterior edición, y ya son cuatro Barómetros consecutivo, desde enero de 2025, en el que este indicador registra un descenso.
Murcia, Navarra y Castilla-La Mancha son las comunidades en las que los profesionales inmobiliarios muestran un mayor nivel de optimismo sobre la evolución del sector. En el extremo contrario, La Rioja, Asturias y País Vasco registran las valoraciones más contenidas.
El 91% de los profesionales considera que el mercado se ha comportado de forma estable durante los seis primeros meses del año, cinco puntos menos que en el semestre anterior. Para la segunda mitad de 2026, el 88% espera un escenario similar. En este contexto, los profesionales anticipan que el precio de la vivienda aumentará un 3,15%de media en 2026, frente a las previsiones de crecimiento de entre el 5% y el 10% recogidas en la oleada anterior. En el caso del alquiler, la subida estimada se sitúa en el 5,05%.
“En la última oleada del Barómetro de UCI y SIRA, los profesionales descontaban incrementos de precio de la vivienda en una horquilla de entre el 5% y el 10%. Seis meses después, las previsiones se sitúan en torno al 3%. Esta evolución apunta a una mayor estabilidad y a un escenario de crecimiento más moderado”, señala Lorena Zenklussen, directora definanciación hipotecaria en UCI.
Los profesionales inmobiliarios prevén que el número de préstamos hipotecarios formalizados disminuya un 1,97% en 2026. Solo el 21% considera que la concesión de hipotecas crecerá durante el conjunto del año. En paralelo, el 70% de los señala que el número de compradores se ha mantenido estable durante el primer semestre, aunque este porcentaje cae diez puntos respecto a la anterioroleada. Para la segunda mitad del año, la expectativa de estabilidad mejora ligeramente hasta el 71%.
“La previsión de menor actividad hipotecaria responde a un mercado en el que los movimientos de los Bancos Centrales ante la incertidumbre geopolítica podrían aumentar los tipos de interés. En este contexto, instrumentos como los avales ICO y los programas regionales de apoyo pueden ser determinantes para facilitar la entrada de compradores que cuentan con capacidad de pago, pero necesitan completar el ahorro inicial”, explica Zenklussen.
La percepción sobre la oferta de vivienda muestra una evolución favorable. Mientras que en la oleada anterior el 63% de los profesionales señalaba una reducción del número de vendedores, en esta edición el 64% considera que la cifra se ha mantenido estable o ha aumentado. La previsión para los próximos seis meses también mejora: el 67% de los profesionales —23 puntos más que en el Barómetro anterior— espera que el número de vendedores se mantenga o crezca.
Las agencias mantienen una evolución positiva. El empleo en las agencias inmobiliarias se ha mantenido estable durante el primer semestre de2026. El 89% de los profesionales considera que la evolución ha sido estable o positiva, tres puntos más que en la oleada anterior y cerca del máximo histórico alcanzado en febrero de 2025. La previsión para la segunda mitad del año también mejora dos puntos. Además, el Barómetros eñala que las agencias intermedian el 64% de las operaciones de compraventa y el 57% de las operaciones de alquiler.
El riesgo climático gana presencia, aunque no determina la decisión de compra: únicamente un 10% lo tiene en cuenta a la hora de elegir una vivienda. Solo el 14,6% de los inmobiliarios afirma que sus clientes se muestran sensibles o muy sensibles a los riesgos asociados al cambio climático. “El riesgo climático es una variable que empieza a formar parte de la conversación inmobiliaria. Informarse sobre las características del entorno y anticipar posibles escenarios ayuda a compradores y profesionales a abordar la decisión de compra con una visión más completa”, señala Lorena Zenklussen.
Nau!: el sistema favorece la movilidad hipotecaria
Durante años, España ha presumido de contar con algunas de las hipotecas más baratas de Europa. Sin embargo, los últimos datos del Banco Central Europeo muestran que esa ventaja se ha reducido. El tipo medio de las nuevas hipotecas en España alcanzó el 2,9% en abril de 2026, situando al país en tercera posición dentro de la Eurozona, por detrás de Malta y Bulgaria. Este dato sugiere una pérdida de competitividad de la banca nacional en el escaparate comunitario.
Sin embargo, los expertos advierten de que realizar una lectura lineal basada exclusivamente en el precio de entrada es un error. “España ya no tiene necesariamente las hipotecas más baratas de Europa, pero sí uno de los sistemas más eficientes para que los ciudadanos reduzcan el coste de su financiación cuando cambian las condiciones del mercado”, explica Sergio Carbajal, CEO y fundador de nau!, la plataforma de inteligencia artificial que detecta cuándo te conviene cambiar de hipoteca.
A diferencia de lo que ocurre en países como Francia o Reino Unido, donde cambiar una hipoteca puede suponer miles de euros en comisiones y penalizaciones, en España el proceso es mucho más accesible. El resultado es que un propietario español puede cambiar de entidad financiera por un coste aproximado de entre 500 y 800€ en una hipoteca media. En Francia, la misma operación puede superar los 4.300€ y en Reino Unido alcanzar los 5.700€ debido a las penalizaciones por cancelación anticipada y los costes asociados a la refinanciación.
Sin embargo, a pesar de contar con uno de los marcos más favorables de Europa para cambiar de hipoteca, la movilidad hipotecaria en España sigue siendo reducida. En 2025 se registraron algo más de 9.500 subrogaciones sobre más de 500.000 nuevas hipotecas firmadas.